A tributação e os FIIs 1


Dia 16/12/2015, marque este dia em sua memória, ele será lembrando para sempre como um dos piores dias para os Fundos Imobiliários, o dia que o IFIX caiu 4,84% em razão da tentativa de o Governo voltar a tributar os rendimentos deste investimento.

O dia foi longo, parece que passou uma semana e o dia nem acabou ainda, a cabeça lateja de tanto pensar em o que fazer, vender, comprar, manter. Para completar o dia, a agência Fitch retirou o grau de investimentos do Brasil e o FED subiu a taxa de juros.

Agora, muitos investidores estão com aquela sensação de culpa. E se tivesse mantido meu dinheiro em renda fixa? E se nunca tivesse comprado esses Fundos Imobiliários? E se? Pensamentos normais, mas responsáveis por gerar um gigantesco efeito manada e derrubar todo o mercado.

Assim, para tentar clarear um pouco a mente dos investidores, trago o assunto da forma mais objetiva possível, para que as atitudes sejam tomadas de maneira fria. Trago o assunto em tópicos, para facilitar a leitura, sendo que o último tópico é a minha visão sobre o que fazer com as suas cotas dos fundos imobiliários, comprar, vender ou manter.

Os Fundos Imobiliários já foram tributados?

Não, o que aconteceu é que o Congresso Nacional formou uma Comissão Mista, de Senadores e Deputados, para apreciarem a conversão da MP 694 em Lei Ordinária. O Relator dessa comissão, Senador Romero Jucá, apresentou um texto final para esta Lei com 47 artigos, isso mesmo, uma Medida Provisória que tinha apenas 5 artigos se transformou em um Projeto de Lei com 47 artigos. O texto deste relatório ser verificado no seguinte link – http://www.senado.gov.br/atividade/materia/getPDF.asp?t=185220&tp=1

Por sua vez, o acompanhamento desta tramitação pode ser feito no seguinte link – http://legis.senado.leg.br/comissoes/reuniao;jsessionid=53A4B37FABD1132E4E6BB964A52BFB23?0&reuniao=4447

Entre esses novos artigos, dois dizem respeito aos Fundos Imobiliários. O primeiro é o art. 33 que fixa a alíquota de imposto de renda para os rendimentos em 17,50%. O outro é o art. 47, que em seu inc. V revoga a isenção dos Fundos Imobiliários, previsto na Lei 11.033/2004.

Assim, esse texto final ainda precisará ser aprovado nesta Comissão Mista, para depois ser encaminhado para votação na Câmara e o no Senado, e, por fim, ser sancionado pela Presidente, para então virar lei.

Com certeza o momento mais importante é a Comissão Mista, no entanto, ainda que aprovada neste momento, é possível reverter a situação e não permitir a sua aprovação em alguma das duas casas legislativas.

Quando entrará em vigor?

Para que o imposto possa ser cobrado ainda no ano de 2016, a lei precisa ser publicada até o dia 31/12/2015.

Assim, o Governo tem apenas 9 (nove) dias úteis para aprovar o seu pequeno texto de 47 artigos na Câmara, no Senado e ainda sancionar, para conseguir publicar o texto final no diário oficial do dia 31/12/2015.

Caso se consiga essa incrível façanha, o imposto somente poderá ser cobrado 90 (noventa) dias após a publicação da lei. Assim, o imposto só irá incidir sobre os ganhos referentes ao mês de abril de 2016.

A dificuldade é tão-grande em fazer isso, que após terminar de escrever este texto o Senado divulgou notícia que a votação da MP ficou para fevereiro de 2016.

E se a lei não for publicada até o dia 31/12/2015?

Neste caso, o imposto somente poderá ser cobrado no ano de 2017; no entanto, caso o Governo acredite na possibilidade de conseguir aprovar o texto como apresentado até o momento, bastaria a Presidente da República publicar, até o dia 31/12/2015, uma Medida Provisória com o mesmo texto.

E qual a dificuldade em aprovar este texto?

O novo texto não traz apenas a tributação dos Fundos Imobiliários, mas também dos CRIs, LCIs e LCAs.

Assim, tenta-se de forma acelerada e atrapalhada tributar todos os instrumentos de financiamento da construção civil, setor que pode tentar tirar o Brasil da recessão. Ao fazer-se dessa forma a tributação, pouco tempo se dá aos parlamentares para refletirem sobre o assunto e o impacto total na economia, consequentemente, a medida mais correta seria reprovar o texto.

O que eu posso fazer para evitar isso?

Antes de mais nada, você pode participar da pesquisa de opinião do Senado sobre a MP, votando contra ela. Responder a pesquisa é simples, basta acessar o link: http://www12.senado.gov.br/ecidadania/visualizacaotexto?id=185220 e depois de preencher os dados, confirmar o voto no seu e-mail.

Você também pode fazer mais do que isso, pode enviar e-mail para os parlamentares e solicitar que que reflitam melhor sobre o assunto. Para facilitar, sugiro o seguinte texto:

Senhor(a) Parlamentar,

Vossa Excelência está na iminência de votar projeto de lei para converter a MP 694. O projeto, conforme relatório elaborado na Comissão Mista da Câmara, transformou uma MP de 5 artigos em uma lei com 47 artigos, sem nenhuma discussão mais aprofundada sobre o assunto.

Esse novo projeto acaba com a isenção tributária em investimentos que financiam a construção civil, especialmente os Certificados de Recebíveis Imobiliários e os Fundos de Investimentos Imobiliários.

Em um primeiro momento pode parecer justo tributar investimentos, pois estar-se-ia tributando os mais ricos em benefício dos mais pobres; no entanto, essa tributação pode ser muito mais perversa para os mais pobres. É que com a taxa de juros acima de 14%, os investimentos na construção civil só estão sendo mantidos porque os instrumentos que a financiam não exigem prêmios tão altos, em razão da isenção de imposto, e ainda viabilizam o negócio. Caso venham a ser tributados, será natural a exigência de juros mais altos dos instrumentos que financiam os investimentos na construção civil, provocando a inviabilidade econômica do setor.

Assim, com o objetivo de aumentar a arrecadação, sem nenhuma reflexão e sem discutir o assunto com os setores que serão afetados, Vossas Excelências poderão paralisar o setor da construção civil e fazer o Brasil se afundar em uma recessão cada vez maior, aumentando o desemprego e reduzindo ainda mais a geração de riqueza e, consequentemente, a arrecadação de impostos.

Conseguir-se-á um aumento temporário na arrecadação, mas que se traduzirá em redução de investimentos, o qual ocasionará uma redução na geração de riqueza e, consequentemente, uma redução na arrecadação, fazendo com que esta retorne para patamares mais baixos do que aqueles anteriores à tributação. E para quê? Quanto de imposto será arrecadado? Vale a pena a aprovação desta lei neste momento pelo qual o Brasil atravessa?

Assim, em razão da complexidade que envolve a matéria é que peço para Vossa Excelência rejeitar totalmente esse projeto de lei que tributa as CRIs, LCIs, LCAs e Fundos Imobiliários. Essa lei não pode ser aprovada sem uma longa discussão com a sociedade civil e uma grande reflexão sobre quais consequências ela poderá ocasionar em nossa economia como um todo.

 

O que fazer com os meus investimentos?

 

Inicialmente é necessário destacar que quase todos os investidores de Fundos Imobiliários já sabiam do risco de tributação e precificavam de certa forma o valor da cota fazendo esta consideração. E pior, pensava-se que apenas seria retirada a isenção existente e os FIIs voltariam a ser tributados em 20%, ou seja, ganhou-se 2,5%.

Depois, e se o projeto de lei não for aprovado? Porque enquanto escrevo este texto, o Congresso acaba de adiar para fevereiro a análise do texto – http://www2.camara.leg.br/camaranoticias/noticias/ECONOMIA/501928-ADIADA-VOTACAO-DE-MP-QUE-REDUZ-BENEFICIOS-FISCAIS-PARA-ELEVAR-ARRECADACAO.html

Se o projeto de lei não for aprovado, ou for retirado do projeto esta tributação, as cotas dos fundos imobiliários subirão tudo novamente.

Agora, vamos ser objetivos para o caso de esta lei vir a ser aprovada. Quais investimentos serão isentos de imposto de renda? Só consigo ver dois investimentos:

1) Poupança – Paga 6% a.a. + TR (1,80% no acumulado de 2015); e

2) FIP-Ie – Fundo de Investimento em Participações para Infraestrutura. Neste, o único que consigo vislumbrar como possível para o cliente adquirir é o XPOM11, o qual nem pode ser considerado como opção, em razão da baixa liquidez (em 16/12/2015 negociou apenas R$ 231 mil) e pelo fato que é destinado apenas para investidores qualificados, ou seja, aqueles que possuem no mínimo R$ 1 milhão em investimentos.

Assim, todos os investimentos sendo tributados, então porque exigir um prêmio extra dos FIIs? Só porque um dia ele foi isento? Não parece fazer sentido.

Como sempre reforcei, investir em fundos imobiliários é como investir em imóveis e este deve ser o seu comparativo. Se você é pessoa física e investe em um imóvel para locação, quanto você paga de imposto de renda? Provavelmente 27,50%, certo? E quanto você consegue ganhar de retorno na locação? Se o imóvel for super bem locado, 0,80% a.m., certo? Fora isso, você ainda teria todo o custo de imobiliária e/ou administração do imóvel.

Então porque um fundo imobiliário, que pagará 17,50% de imposto, precisa gerar uma renda de 1,20% a.m., ou seja, 50% maior que aquela do imóvel “real”.

Porque 1,20% a.m.? Porque é o que muitos fundos imobiliários chegaram perto de pagar hoje e, se continuarem caindo assim amanhã, renderão ainda mais.

E você sabe quanto dá 1,20% a.m. quando convertemos para taxa anual, 15,38%. Isso porque usamos o mesmo critério usado para calcular as taxas do Tesouro Direto, ou seja, capitalizando.

Isso não faz nenhum sentido para mim. As LTNs que melhor pagam, fecharam o dia pagando 16,48%. Ocorre que nas LTNs não há nenhuma correção inflacionária, é somente os juros e mais nada. Já nos fundos imobiliários, você terá o reajuste do aluguel pelos índices inflacionários. Assim, um fundo que hoje pague aqueles 1,20% a.m., após um reajuste pela nossa atual inflação de 10%, passaria a pagar 1,32% a.m., ou 17,04% a.a.. No ano seguinte, caso a inflação se mantivesse em 10%, o rendimento passaria par 18,88%.

Assim, para aquele investidor de fundos imobiliários, que tem como objetivo a renda passiva, igual nos aluguéis de imóveis, mas não quer se incomodar com inquilinos, bem como quer ter uma boa diversificação de imóveis, deve manter suas contas de fundos imobiliários e continuar comprando o máximo que pode.

Eu sei que é bastante desestimulante ver o patrimônio reduzir, mas você deve se manter focado em escolher excelentes fundos imobiliários, escolhidos com base na qualidade dos imóveis, setor de atuação, locatários etc, e continuar comprando neste momento.

Momentos como estes causam muita euforia no mercado e muitos investidores se desfazem de suas cotas sem nem saber o real motivo que está fazendo, tomemos como exemplo o fundo que mais me impressionou hoje, BBPO11.

Este fundo negociou hoje R$ 38,35 milhões. Você sabe quanto ele negociou no mês todo de outubro? R$ 44,23 milhões. Isso mesmo, o fundo negociou no dia 16/12/2015 quase o mesmo volume negociado no mês todo de outubro. Assim, é evidente que ocorreria uma queda exagerada do fundo, o nosso mercado de FIIs não tem liquidez suficiente para absorver este volume, não sem uma queda dessas.

Assim, não tenho outra recomendação para dar que não: no dia 17/12/2015, aproveite o momento e compre mais BBPO11, não faz sentido os atuais valores, nem com tributação. Trata-se de um dos fundos imobiliários mais seguros do mercado no quesito contrato atípico. Tem um contrato atípico até 2022 com o Banco do Brasil, o qual prevê o reajuste do aluguel pelo INPC anualmente, sem a possibilidade de revisão judicial. Ter um rendimento superior a 12% a.a. neste fundo, ainda que tributado, será uma oportunidade única.

De qualquer forma, como neste dia 16/12/2015 contamos com a tempestade perfeita, pois o FED também decidiu subir a sua taxa de juros, sugiro fracionar as suas compras em partes, comprando a cada queda do valor da cota. Por exemplo, divida o dinheiro disponível em 3 (três) partes iguais e vá comprando a cada 3% de queda.

Abraço a todos e bons investimentos.

 

 

 

 

 

 

 

 

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