Comprar ou Alugar, eis a questão!!


Caros amigos, tudo bem?

Hoje farei um post um pouco diferente, mas ainda muito ligado aos investimentos imobiliários. O post será sobre o que é mais vantajoso, comprar ou alugar o imóvel residencial. Os que responderem alugar irão se surpreender com o texto.

Essa é uma pergunta recorrente que recebo, compro ou continuo pagando aluguel, e a resposta clássica é: Depende.

Mas depende de que?

São muitos os fatores que devem ser considerados neste momento, mas um dos principais é o possível tempo de moradia no imóvel, o qual tentarei explicar de forma rápida e sucinta. Ao final, não perca o link de um simulador sobre a melhor opção, comprar ou alugar.

Costumo dizer que comprar um imóvel é algo que se faz mais emocionalmente do que racionalmente, isso porque se compararmos o retorno de um imóvel residencial com base em seu aluguel, em média de 0,4% a.m., é difícil dizer que comprar um imóvel possa valer a pena, ainda que você ganhe a valorização do imóvel no longo prazo. Hoje é fácil ganhar 0,8% a.m. com fundos imobiliários e você também terá a valorização do imóvel no longo prazo.

Ocorre que morar de aluguel as vezes pode ser ruim do ponto de vista do conforto ou do psicológico, especialmente porque: a) dificilmente quando moramos de aluguel fazemos melhorias no imóvel, seja porque o proprietário não aceita, seja porque não queremos investir no imóvel de outra pessoa; e b) a possibilidade de o proprietário solicitar a devolução do imóvel e você ter que se mudar é de certa forma desconfortável, ainda que isso só possa ocorrer ao final do contrato e em casos específicos, os quais não pretendo abordar.

Então qual escolha fazer, o racional financeiro ou o conforto psicológico?

Depende em que fase da vida você está e se pode ser necessário trocar de imóvel em um curto intervalo de tempo.

Imagine você, com 25 anos, sem esposa, sem filhos, iniciando sua vida profissional e com a possibilidade de se mudar, ir morar em outras cidades em razão dos empregos que ainda pode vir a ter. Se você comprar um imóvel hoje, provavelmente terá que vender no curto intervalo de tempo, pois poderá ter que trocar de cidade ou bairro em razão da vida profissional. Caso venda e compra um novo, poderá ter que vender em outro curto intervalo de tempo, pois irá casar, constituir família. Caso venda e compra um novo, poderá ter que vender em outro curto intervalo de tempo, pois quem sabe terá filhos, ou até mesmo voltará para a sua cidade natal.

Assim, em um intervalo de 10 anos você poderá ter trocado de imóvel no mínimo umas três vezes.

Então qual o problema de morar de aluguel, já que a necessidade de mudança poderá ser algo a ocorrer em sua vida? Porque se preocupar em fazer melhorias no imóvel, se a sua mudança de vida e de imóvel possa fazer com que você tenha de fazer outras e outras melhorias?

Veja, do ponto de vista psicológico e de conforto, você não está perdendo nada. Mas e do ponto de vista racional financeiro? Neste você está perdendo muito.

A cada troca de imóvel se estima que o proprietário perca aproximadamente 10% do valor entre impostos, taxas, custos de corretagem e mudança.

Assim, três trocas correspondem a 30% para ser agregado naquela perda financeira entre pagar o aluguel e o retorno do investimento. Imagine se você fizer isso cinco vezes.

Agora digamos que você tem 40 anos, casado, com seu filhinho. Dificilmente terá um outro filho, trocará de cidade, ou bairro, quem sabe nem troque mais de emprego. Neste caso você já eliminou a possibilidade da perda pela troca do imóvel.

Morar de aluguel neste momento também pode não ser muito confortável, pois dificilmente se encontrará um imóvel que atenda as necessidades de sua família e, provavelmente, você terá que fazer algumas adaptações no imóvel, compra de móveis, etc.

Depois, do ponto de vista psicológico também não é bom, pois imagine ter de fazer uma mudança de imóvel, quem sabe de bairro, porque o seu contrato venceu e o proprietário pediu a devolução do imóvel. Fica mais difícil quando se tem esposa e filho para fazer isso e já se pensa em uma vida estável.

Assim, quem sabe comprar um imóvel possa ser uma boa opção, afinal, nem tudo na vida se resume a guardar dinheiro se ele não tiver uma finalidade, certo?

Neste ponto você deve estar se perguntando, mas eu posso ter 25 anos e ter esposa, filho e uma vida estabilizada, ou posso ter 40 anos e ainda precisar me mudar em razão do emprego. É verdade, por isso não é possível estipular uma regra sobre comprar ou alugar apenas pela idade, e o ideal é refletir sobre a estrutura de vida e familiar no momento da decisão, a qual deve permitir uma reflexão sobre o período de tempo que ficará naquele imóvel. Mas não se esqueça, com 25 anos as probabilidade de mudança são maiores do que com 40 anos.

Então, quando for pensar sobre comprar ou alugar, pense bem sobre a sua vida naquele momento e por quanto tempo poderá ficar no imóvel. Quer testar esta teoria, acesse o simulador do ZapImóveis no seguinte LINK. Simule um pouco e veja como faz diferença quando você altera apenas o período que pretende morar no imóvel.

E o que isso tudo tem a ver com fundos imobiliários? Tudo. Não vai adiantar você fazer todas essas contas sobre o que vale mais a pena e no final gastar o dinheiro que seria usado para comprar o imóvel ou pagar as prestações do imóvel. Esse dinheiro precisa ser investido, preferencialmente muito bem investido, senão de nada valerá essa reflexão toda e, aos 40 anos, você mal terá dinheiro para comprar um quarto-cozinha, ou como preferem chamar hoje, um studio.

Como os fundos imobiliários são uma substituição do investimento em imóveis, sem as despesas de impostos, taxas e corretores de imóveis para a transferência, é uma excelente alternativa para este período em que você estiver morando de aluguel. Além de gerar excelentes retornos mensais, irá lhe gerar a proteção da valorização do imóvel no longo prazo, caso escolha bem o fundo, é claro.

Espero poder ter ajudado o leitor. Caso precise saber mais sobre fundos imobiliários, entre em contato: desmistificandofii@gmail.com.

Abraço.

Rodrigo Costa Medeiros

CNPI 1597