O Universo dos Fundos Imobiliários


Caros amigos leitores, tudo bem?

Semanalmente, como muitos sabem, divulgo um relatório sobre os acontecimentos nos fundos imobiliários.

Esses relatórios são acompanhados de um texto inicial, o qual varia muito de semana para semana. As vezes o tema é questões econômicas, as vezes é questões interligadas a todos os fundos imobiliários, entre diversos outros assuntos que possam ajudar o investidor.

No último relatório elaborei um texto muito interessante sobre a escolha dos fundos imobiliários baseada na qualidade do ativo, assim, passada uma semana desde a divulgação do relatório, estou disponibilizando aqui no site este texto, conforme segue abaixo:

 

A capa da revista Buildings deste trimestre traz uma bela propaganda de um novo edifício na Chacara Santo Antônio, em São Paulo, o qual está em construção. O novo edifício, triple A, está localizado muito perto dos edifícios EZ Towers da EZTEC e dos fundos imobiliários TBOF11 e TRNT11b, e será entregue em janeiro de 2018 e promete uma nova forma de ocupação dos andares, otimizando os espaços das empresas, com o objetivo de reduzir custos.

O edifício não é muito grande, tem apenas 13.189,23 m2 privativos e lajes de um pouco mais de 500m2, ou seja, uma opção ideal para empresas que querem ocupar espaços menores. O empreendimento não será um concorrente direto ao TBOF11, o qual possui um perfil diferente de clientela, os quais buscam lajes maiores, no entanto é possível que consiga tirar alguns clientes deste último fundo que desejem diminuir o tamanho ocupado e reduzir o número de colaboradores.

De qualquer forma, o objetivo não é sugerir a possibilidade de um problema para esses fundos imobiliários, até porque se a cada edifício novo o investidor pensar assim, será difícil investir em fundos imobiliários. O objetivo é apenas trazer ao investidor o conhecimento de o que acontece no universo de investimento imobiliários.

Com esse objetivo de agregar conhecimento para possibilitar ao investidor tomar boas decisões, destaco alguns pequenos trechos de uma entrevista com Rafael Birmann, dado para a revista Buildings, qual pode ser acessada na íntegra no seguinte LINK. Rafael Birmann é um dos precursores dos edifícios Triple A no Brasil e um grande conhecedor e investido imobiliários, assim, entendo que esses pequenos trechos de sua entrevista possibilitará uma reflexão sobre o futuro de seus investimentos.

Na região da Berrini, na década de 80, os prédios eram desenhados com salinhas pequenas porque era isso que cabia no bolso do investidor daquela época. Aquele não era o produto mais demandado do mercado, mas o financiamento estava definindo o escopo de produto que seria entregue.[i]

Nesse trecho é possível observarmos que um dos fatores que sempre definiram o tipo e o valor dos imóveis é a forma de pagamento. Entendo que o simples financiamento bancário ou por construtoras está ultrapassado no país e deveremos evoluir cada vez mais para financiamentos por Fundos Imobiliários e Recebíveis Imobiliários, o que me faz acreditar em uma grande evolução dos fundos imobiliários no futuro.

No entanto, observem bem esse próximo trecho, pois entendo ele como fundamental para que os seus investimentos sejam bons nesse longo prazo de evolução.

Investir em qualidade é sempre um bom negócio. Na crise, a qualidade é o que te salva.

Você deve se preocupar em investir em qualidade. Investir em imóveis e investir em um produto e, como todos os produtos, eles evoluem, se aperfeiçoam, modernizam. Se você comprar algo que já é ultrapassado hoje, imagine daqui há 10 (dez) anos como estará.

Observe o trecho anterior da entrevista, na década de 80 as salinhas não eram os produtos mais demandados, mas é o que se vendia, então se vendeu muitas dessas salinhas para o investidor médio. Será que no meio de tanta modernização construtiva essas salinhas mantiveram valor? Com certeza não.

Assim, o investidor deve se focar muito na qualidade dos ativos que compõem a carteira do seu fundo imobiliário, não se deixando atrair por altos yields e comprar fundos proprietários de ativos velhos e mal localizados, pois o investimento imobiliário é um investimento de longo prazo e precisará ter valor daqui 10 (dez) anos.

Essa entrevista foi dada em razão da construção do edifício denominado B32, o qual promete ser uma referência em novos edifícios corporativos em São Paulo. O edifício está localizado na Av. Faria Lima, 3732, e foi assim descrito por seu idealizador:

Pela qualidade, acreditamos que o projeto vai ter um bom retorno e, ao longo dos anos, vai se manter atualizado. Hoje, uma das coisas mais importantes quando se desenha um prédio triple A é seu poder de adaptação e flexibilidade. Por esses aspectos, acreditamos que o B32 é um prédio que vai se manter no topo por muito tempo. Acho que vamos ter condições de entregá-lo no final de 2018, quando espero que o momento do Brasil esteja melhor.

Observem a preocupação do investidor para que o edifício se mantenha atualizado ao longo de muitos anos, pois é isso que possibilitará o retorno adequado do investimento e a manutenção de seu patrimônio. Observem também o ano de entrega, 2018, ano em que provavelmente teremos o menor número de entregas de imóveis comerciais no Brasil, possibilitando que se inicie um equilíbrio na vacância e, consequentemente, no valor de aluguel; no entanto, só neste relatório já é o segundo edifício de alto padrão que se cita a ser entregue em 2018, ou seja, o movimento fly to quality poderá se estender ainda pelo ano de 2017, não sendo uma boa opção no momento se posicionar em fundos proprietários de edifícios classe B.

Assim, com esses trechos da entrevista, espero ter possibilitado ao investidor uma maior reflexão sobre o tipo de investimento que está fazendo ao adquirir cotas de fundos imobiliários, que não se trata de um substitutivo de sua renda fixa, mas uma forma de acumulação de patrimônio e geração de renda passiva por meio de um investimento imobiliário, onde a qualidade do ativo é um dos pontos mais relevantes no longo prazo.

Da revista Building, destaco ainda os dados sobre vacância de imóveis referente ao segundo trimestre de 2016. Em São Paulo a taxa de vacância nos imóveis Corporate e nos imóveis Office passou de 15,06% e 20,74% para 16,47% e 21,61%, respectivamente. No Rio de Janeiro, por sua vez, passou de 13,55% e 13,79% para 15,11% e 13,61%, respectivamente.

Peço especial atenção para os dados do Rio de Janeiro, uma vez que no segundo trimestre houve um número elevado de locações em razão das olímpiadas, assim, a previsão é que esses números aumentem muito no quatro trimestre e no primeiro trimestre de 2017.

No universo dos fundos imobiliários, destaco que esta semana a CVM publicou mais uma Instrução Normativa, a n. 580/2016, para atualizar e aperfeiçoar a IN 472/2008, que regulamenta as operações dos fundos imobiliários. A alteração é pequena, objetiva gerar uma regulamentação da atividade de consultor especializado dos fundos e evitar os conflitos de interesse entre este e os cotistas.

O que gostaria de chamar a atenção é o fato de ser o terceiro ano consecutivo que a referida Instrução Normativa passa por um aperfeiçoamento. Isso é importante para que essa modalidade de investimento, ainda nova, possa se tornar cada vez mais segura e confiável. O aperfeiçoamento via regulamentações claras e principalmente rígidas contra o conflito de interesse incentivarão que mais investidores entrem no mercado e este continue a se desenvolver, com novos lançamentos.

Assim, o investidor que investe hoje em fundos imobiliários poderá observar uma mudança positiva no mercado nos próximos 10 (dez) anos, principalmente no número de investidores, mas não se esqueça de que tratei no início, nem todos os ativos irão continuar gerando valor ao longo de 10 anos.

Nesse relatório chamo a atenção para três situações diferentes em três fundos imobiliários diferentes e que nos traz muito aprendizado para o investimento em fundos imobiliários. Trata-se de uma vacância nova em VLOL11, uma ocupação nova em FVBI11b e uma renegociação de aluguel em FIIP11b, no entanto, as reflexões sobre esses três fatos será feita no próximo relatório, após os clientes refletirem bem sobre todas as questões postas neste relatório.

[i] Fonte: Revista Buildings, disponível no link: http://www.buildings.com.br/revista_buildings/ed34/

 

Abraço a todos e ótimos investimentos.

Rodrigo Costa Medeiros

CNPI 1597

 

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