Reflexão da semana anterior


Bom dia meus amigos leitores.

Na última semana, fiz um post aqui no site, baseado em um dos relatórios divulgados aos assinantes, no qual propus uma reflexão sobre três acontecimentos daquela semana.

Assim, hoje faço um post para esclarecer o que penso sobre o ponto refletido.

Reflexão do relatório anterior

No último relatório havia comentado que as notícias referentes à vacância de VLOL, à ocupação de FVBI11b e à renegociação em um dos contratos de aluguéis de FIIP11b nos trazia muito aprendizado sobre o investimento em fundos imobiliários.

E quais aprendizados poderiam ser?

Com esses fatos relevantes, divulgados na mesma semana, o investidor consegue observar um pouco das características de se investir em imóveis para geração de renda a partir da locação.

Quando se investe em imóveis para locação, a vacância é um fato normal, irá ocorrer várias vezes, queira ou não queira o investidor. Também serão normais futuras ocupações, dessas áreas vagas. Além disso, para se evitar uma vacância em um período de crise, o proprietário do imóvel poderá optar por renegociar o contrato de aluguel, podendo-o aumentar no futuro, quando as condições econômicas do país permitirem.

Isso é normal e faz parte do investimento em imóveis para renda, assim, sendo os fundos imobiliários uma forma inteligente de se investir em imóveis para renda, porque qualquer vacância ou qualquer renegociação de contrato será vista como negativa, ou porque uma nova ocupação será vista como positiva?

A vacância só deve ser vista como um fato muito negativa quando o fundo imobiliário for muito dependente de um único locatário, ou de poucos locatários, no entanto, essa avaliação deve ser feita já antes de se investir neste fundo, exigindo um prêmio de rendimentos mensais muito superior que os demais não tão dependentes desta situação.  Essa situação seria piorada cada o fundo fosse muito dependente do locatário, como ocorreu em fundos como XTED11, em que a saída do locatário ocasionar uma enorme dificuldade em nova locação, casos que também precisam ser avaliados previamente ao investimento, observando o investidor se está adquirindo um imóvel ou um contrato de aluguel e exigir o prêmio de rendimento compatível com a sua aquisição.

A situação também poderia ser considerada muito negativa quando se tratar de fundos imobiliários proprietários de imóveis antigos e que começaram a perder a atratividade, seja pela localização, seja pela existência de imóveis mais modernos e com preços parecidos.

Entendo que, como dito no relatório anterior, se o objetivo do investidor é substituir o investimento em imóveis, deve este se preocupar mais em adquirir bons ativos, os quais serão capazes de passar por períodos de vacância, ocupação e renegociação e continuarem atrativos por um longo período de tempo, não se preocupando com falsos fatos negativos ou positivos.

E você, o que pensa? Deixe o seu comentário.

Abraço,

Rodrigo Costa Medeiros

CNPI 1597