A importância do setor de shoppings na carteira do investidor


    O setor de Shoppings é uma ótima opção para visão de longo prazo e com a preocupação na sustentabilidade dos rendimentos, isso porque esses fundos costumam investir parte da receita imobiliária na manutenção e modernização dos imóveis, o que faz os seus rendimentos serem menor que a média, mas ao mesmo tempo mais sustentáveis no longo prazo – acima de dez anos.

    Atualmente o setor de shopping é o que possui o segundo menor yield do mercado, estando acima apenas do setor de hotéis e abaixo da média de todos os demais setores.

    Esse yield menor, no entanto, precisa ser visto sobre outra perspectiva. Tanto o setor de shoppings, quanto o setor de hotéis, dependem demais do investimento estético do seu empreendimento, exingindo que os imóveis estejam sempre em manutenção, com pinturas novas, banheiros renovados, pisos bem conservados, além de necessitarem sempre de algum investimento em melhoria para se manter atualizado diante da concorrência que surge.

    Isso ocorre porque esses tipos de empreendimentos dependem do seu movimento diário para a geração de receita. Não é possível um shopping ter receita se o público não o visualizar como um local agradável para se visitar, vendo a concorrência como um empreendimento melhor. O mesmo ocorre com os hotéis, não é possível imaginar que um hospéde irá em um hotel que não esteja com o nível de manutenção e atualização estética baixas.

    Além dessa necessidade de manutenção e atualização para manter a atratividade, esses empreendimentos possuem uma utilização que gera mais desgaste do ativo, o que também exige uma maior manutenção do empreendimento.

    Isso faz com que parte da receita desses empreendimentos sejam aplicados na conservação e atualização do ativo. Assim, uma pequena parte da receita anual é deslocada sempre para essas obras, evitando que, em um determinado momento o empreendimento precise deslocar uma quantia mais significativa de sua receita para fazer esta atualização.

    Por sua vez, os empreendimentos no setor de logística e de lajes corporativas, não costumam precisar de uma manutenção intensiva no início de sua vida, tão-pouco uma atualização frequente, principalmente quando se tratam de empreendimentos novos. Isso não significa que esses imóveis não acabam por ser desgastar e desatualizar com o tempo, mas apenas que as obras de manutenção e de retrofit podem ser postergadas para o futuro, uma vez que o seu movimento diário não depende tanto dessas condições.

    Ocorre que quando esses edifícios precisarem desses investimentos no futuro, os valores a serem desembolsados são muito maiores e, por vezes, acabam por consumir uma quantidade muito grande de sua receita e prejudicar o rendimento do fundo de forma mais impactante, como foi observado no retrofit feito no edifício Cenesp (CNES11) ou no Edifício Torre Norte (TRNT11), os quais consumiram parte importante da receita dos empreendimentos e do fundo imobiliário.

    Além disso, uma estratégia ruim de postergar essas obras e esses retrofit pode ocasionar até mesmo a perda do locatário, como observado claramente em BBFI11, no qual o Banco do Brasil deixou o imóvel de Brasília na busca de um imóvel mais moderno e com mais facilidades.

    Assim, o yield mais baixo dos setores de shopping e de hotéis pode significar uma maior estabilidade de receita e de rendimento em um prazo de tempo superior ao de outros empreendimentos, motivo pelo qual considero um setor tão importante na carteira do investidor que tem a visão de ter a receita recorrente vinda dos fundos imobiliários.

    Outra diferença importante a ser avaliada entre os setores de shoppings e os demais setores, é qual o nível de afetação desses diante de fortes crises.

    Indiscutivelmente, diante de uma forte crise, igual a que vivenciamos hoje, nenhum setor passa ileso, todos acabam sendo impactados; no entanto, o impacto costuma ser diferente. No setor de lajes corporativas e de galpões logísticos a crise reflete no grande aumento de vacância em razão da redução dos tamanhos das empresas, bem como na renegociação dos valores de aluguéis, em razão do aumento da vacância e da concorrência.

    No momento de crise, empresas podem optar por reduzir os tamanhos de seus escritórios ou de seus galpões logísticos, ou se mudar para um outro empreendimento que esteja ofertando um aluguel mais baixo, sem que isso implique na perda de clientes.

    Esse aumento de vacância ocasiona um aumento nas despesas do fundo e uma redução de receita e a redução do aluguel ocasiona uma redução de receita, o que tudo implica em uma forte redução de rendimento possível.

    A situação acaba por alterar e normalizar apenas em prazo de tempo mais longo, quando, após uma melhora da economia, a vacância reduz e, consequentemente, os valores de aluguéis acabam por aumentar.

    Por sua vez, no setor de shoppings, uma forte crise atinge o consumo, consequentemente, o lucro dos empreendimentos instalados no centro comercial. Ocorre que uma loja instalada em um determinado shopping não pode simplesmente tomar a decisão de reduzir os custos, fechar a sua unidade naquele shopping e se instalar em algum outro mais barato, ou mais eficiente, ou menor, para, no futuro, voltar para aquele outro empreendimento comercial.

    Essa atitudade pode ocasionar o fechamento do comércio, pois a sua atividade depende daquele público que frequenta o shopping. Além disso, o custo de instalação de uma loja em um shopping é elevado, além do pagamento das chamadas “luvas”, uma taxa de instalação, há também uma necessidade de obras de adaptação do ambiente, as quais são normalmente caras.

    Assim, a decisão de mudar o ponto, mudar o tamanho da loja, não é tão fácil como nos empreendimentos de logística e de lajes corporativas.

    Ao mesmo tempo que a decisão não é tão fácil e simples, a crise pressiona os resultados e dificulta o pagamento dos aluguéis, o que pode até mesmo levar o empreendimento à falência, fato que não é do interesse do shopping também, pois perderia o inquilino, mas também perderia a clientela que circula no empreendimento atrás daquele inquilino.

    Por isso, é comum que em períodos de crise os shoppings concedam mais descontos nos aluguéis praticados, além de gastarem mais de suas receitas em atividades que atraíam público para o centro comercial, como eventos artísticos, o que pressiona a receita como um todo e, consequentemente, o rendimento dos fundos imobiliários.

    Isso é facilmente observado no fato de que os fundos que exploram a atividade de shopping não tiveram aumento de sua vacância nesse perío de crise, mas tiveram uma redução de sua receita, principalmente se considerarmos a inflação para o período.

    Além disso, a redução no consumo das famílias nas lojas instaladas nos shoppings ocasiona uma redução da receita dessas e, consequentemente, uma redução dos aluguéis que incide sobre parte da receita que os shoppings cobram, ocasionando uma grande redução de receita e de rendimento.

    Assim, apesar de a crise atingir todos os setores da economia, o impacto é diferente em cada um deles e a recuperação será diferente em cada um deles.

    Enquanto o setor de logística e de lajes corporativas precisará observar uma melhora na economia por um período de tempo mais longo para que a sua vacância se normalize, o setor de shoppings já tem a sua vacância mais reduzida e está mais apto a uma melhora da receita assim que as famílias voltarem a consumir de forma mais normalizada.

    Por fim, é importante destacar que shoppings são empreendimentos complexos e de grande porte, a autorização para construção e instalação de novos empreendimentos do setor são de difícil aprovação nos órgãos estatais, além de depender de terrenos grandes e localizados próximos a centros de grande circulação de pessoas, ou seja, terrenos caros.

    Assim, não surgem concorrentes no setor com a mesma rapidez e com a mesma magnitude que nos demais, ou seja, é mais fácil de se visualizar a concorrência no prazo mais longo.

    É verdade que muitos shoppings surgiram nos últimos anos e não possuem uma receita elevada, estando por mais tempo no chamado período de maturação; no entanto, podemos observar que a dificuldade de se criar um novo empreendimento desses, pois, boa parte deles foram instalados em áreas não densamente povoadas e estão precisando de mais tempo para serem reconhecidos pelo seu público. É, por exemplo, o que obsevamos no shopping Sulacap (RBGS) e no shopping Maia (FIGS), que tiveram de se instalar em regiões mais distantes das tradicionais para esses empreendimentos e possuem uma dificuldade na sua maturação e na geração de receita, mas mesmo assim seguem produzindo receita, sem riscos de prejuízos no curto intervalo de tempo.

    Essa maturação mais demorada é reflexo do fato de o que foi dito anteriormente, que os empresários não mudam com facilidade o seu estabelecimento de um shopping para o outro, preferindo uma renegociação temporária e a manutenção no local já instalado, o qual possui um nível de maturação maior.

  O mesmo não se pode dizer do setor de escritórios, o qual observamos a construção de empreendimentos melhores e mais bem localizados que os antigos, ocasionando o que o mercado denominou de fly-to-quality, na qual empresários deslocaram seus escritórios para empreendimentos melhores, mais modernos, mais eficientes, e por vezes com o aluguel mais barato.

    Assim, mesmo que com um yield menor que a média de mercado, são excelentes opções para o investidor que tem uma visão de longo prazo e de perpetuidade do rendimento.