Qual FII comprar?


Tenho lido alguns fóruns e alguns grupos de troca de mensagens em redes sociais sobre fundos imobiliários e observo sempre as seguintes dúvidas dos novos e antigos investidores:

Qual fundo comprar esta semana? Quais fundos são bons para uma carteira de aposentadoria? Quais fundos podem gerar problemas no futuro? Quais os motivos do fundo X estar com um yield tão alto?

As respostas para essas dúvidas podem ser simples ou complexas, depende do tempo de mercado que você tem e do tipo de acompanhamento que faz, pois apenas quem tem conhecimento suficiente poderá fazer as melhores escolhas. E veja, as melhores escolhas serão feitas com base nos seus objetivo e conhecimento naquele momento, não significa que serão os FIIs a se valorizarem mais ou terem o melhor rendimento.

É verdade que muitos investidores acabam tomando suas decisões com base na indicação ou opinião de outras pessoas, neste caso, o investimento será feito com fundamentos no conhecimento dessa outra pessoa e, caso não seja um profissional do mercado, ainda é possível que haja um conflito de interesse, ou até mesmo uma informação distorcida para atender um objetivo pessoal.

Assim, o melhor a fazer é obter conhecimento e experiência. Mas como?

Entendo que a melhor forma de se obter conhecimento e experiência é acompanhar as informações oficiais do mercado, complementando-as com discussões em fóruns e opiniões de alguns profissionais do mercado.

E que informações oficiais são essas?

Aquelas divulgadas na CVM pelos fundos: fatos relevantes; relatórios de gestão; informes mensais, trimestrais, semestrais, anuais; demonstrativos financeiros e quaisquer outras informações divulgadas pelo fundo.

Um acompanhamento semanal dessas informações durante um período de tempo mais longo possibilitará você a conhecer melhor os fundos que existem no mercado, suas dinâmicas e seus dados. Irá auxiliar a entender se um determinando fundo está com um yield alto porque a cota já está precificando uma grande vacância futura, ou se está em RMG ou pagamento receitas extraordinárias, ou até mesmo se o mercado está precificando de forma equivocada a sua cota.

Possibilitará você entender a dinâmica dos contratos de locação e a possibilidade de fortes reduções no curto intervalo de tempo, seja em razão de vencimentos, seja em razão de reajustes, impedindo você de cair em uma armadilha.

Segue aqui alguns exemplos: Você sabe quais fundos imobiliários podem ter a sua receita reduzida por causa de ação judicial em tramitação para isso? Você sabe quais fundos possuem revisional de aluguel para este ano e o próximo ano? Você sabe quais fundos os aluguéis estão fora da média de mercado em razão da atipicidade dos seus contratos?

Se você não sabe responder a essas dúvidas é porque está faltando esse acompanhamento.

E como acompanhar essas informações?

A melhor forma de fazer este acompanhamento é ler diariamente o boletim de notícias da B3, onde são divulgadas todas as novas informações sobre os FIIs, mas também sobre todas as ações.

Esse acompanhamento diário faz toda a diferença para o investidor, pois permite ele conhecer os detalhes dos FIIs, impedindo de fazer um investimento que já tem um prazo para ter uma mudança e não saber.

Sou investidor de renda variável desde 2003, mas comecei a fazer esse acompanhamento diário apenas em 2009, antes fazia de forma mais pontual, com base naquilo que queria analisar.

Posso garantir, a mudança no conhecimento dos detalhes dos fundos imobiliários e das ações acompanhadas passou a ser muito grande, conseguindo tomar as decisões com muito mais consciência e fundamentos.

Assim, a sugestão que eu posso dar a todo o investidor é, informe-se diariamente, ou semanalmente, sobre o mercado, faça um acompanhamento ao longo de vários anos e siga investindo sem parar. Esse conhecimento acumulado é que irá lhe trazer frutos de longo prazo.

Ocorre que em 2014 eu verifiquei um grande problema neste acompanhamento, ele dá muito trabalho e demanda muito tempo.

Inicialmente é necessário filtrar as informações que se referem apenas aos fundos imobiliários e depois precisa acessar cada uma das informações, ler, interpretar e descobrir que as vezes não servia para nada, apenas para tomar o tempo, mas era necessário fazer a leitura, pois algo importante poderia ter ali.

Por fim, é necessário pegar as informações úteis, comparar as vezes com fatos relevantes do passado, relatórios anteriores, ou até informes trimestrais, fazer uma interpretação e entender o impacto no fundo, ou simplesmente gravar aquela notícia para interpretar algumas futuras.

E todo esse trabalho e tempo não me pareciam combinar com o investimento em fundos imobiliários, o qual defendo ser um substituto mais eficiente do investimento em imóveis, mas o qual não depende de tamanho esforço, tradicionalmente.

Foi por esse motivo que me preparei, passei nas provas exigidas pela Apimec, por delegação da CVM, e me tornei analista de valores mobiliários – CNPI, com o objetivo de lançar o DesmistificandoFII, o que foi feito em janeiro de 2016.

É verdade que o Blog já existia desde 2013, no entanto, sentia a necessidade de ter mais liberdade para tecer os meus comentários críticos sobre os fundos imobiliários, bem como recomendar compras e vendas, mas a legislação me impedia de fazer sem o CNPI, por isso o cumprimento das normas antes de aperfeiçoar o serviço e, evidentemente, cobrar.

No DesmistificandoFII eu apresento um relatório com base em todas as leituras que faço das informações oficiais dos fundos imobiliários, mas também de notícias em jornais, opiniões que coleto em blogs e grupos de discussão, relatórios de pesquisa sobre imóveis, sobre juros, além da minha experiência no mercado de renda variável de mais de uma década.

Semanalmente o investidor recebe um relatório com tudo isso, em uma visão crítica e muito mais fácil de ser lido e acompanhado, do que se tivesse de ler diariamente as informações oficiais.

Assim, o investidor que quiser ter mais facilidade neste acompanhamento, sugiro a assinatura do meu relatório semanal. Ele não terá o poder de esgotar o assunto, como nenhum relatório profissional terá, mas será possível fazer um acompanhamento menos trabalhoso, podendo o investidor continuar dedicando o seu tempo a sua atividade profissional que lhe gera receita, bem como aos cuidados com a sua saúde e família.

Para conhecer um pouco mais sobre os relatórios, os de dezembro de 2017 estão abertos e podem ser acessados por um cadastro simples no seguinte LINK. Não se preocupe, este cadastro não pede o número do seu cartão de crédito e também não irá se transformar em uma assinatura caso você não clique em diversos botões e ligue para diversas pessoas, este não é o objetivo do DesmistificandoFII.

Depois, caso queira assinar, é possível fazer no seguinte LINK.

Espero ter ajudado um pouco a sanar as dúvidas de alguns investidores sobre como acompanhar o mercado e poder tomar suas próprias decisões em quais fundos investir.

Abraço,

Rodrigo Costa Medeiros

CNPI 1597

 

 

  • Fernando

    Rodrigo, o BPFF ainda não distribuirá esses R$0,12 em julho. Será que vem em agosto? Abraços

    • http://www.desmistificandofii.com/ Rodrigo Costa Medeiros

      Olá Fernando. O semestre já acabou, então acredito que eles optaram por fazer um caixa para manter a renda de 0,73 após o fim das RMGs, o que por um lado é bom, porque não deixa a renda cair. O que você acha?

      • Fernando

        Obrigado Rodrigo.
        Estava com as 2 páginas aberto e devo ter confundido a página do comentário.
        O melhor seria a renda não cair e distribuir os 0,12, assim 0,85 , mas como não funciona assim… irei ficar atento. 🙂

  • Erick

    Rodrigo, aos preços atuais, qual é a melhor compra: BPFF a 75,70 ou SPTW a 74?
    Os rendimentos do SPTW devem continuar neste patamar com a renovação do contrato de aluguel, não acha?

    • http://www.desmistificandofii.com/ Rodrigo Costa Medeiros

      Olá Erick. Eu não queria te deixar sem resposta, parecendo que não li. Eu fui contratado para escrever um material para entregar até amanhã. Então te peço desculpas por não respondido ainda, mas quero lhe dar uma boa resposta. Terceira-feira agora, dia 4 escrevo para você. Abraço.

      • Erick

        Ok Rodrigo

        Fico no aguardo

    • http://www.desmistificandofii.com/ Rodrigo Costa Medeiros

      Erick, acredito que SPTW deva manter o rendimento nos atuais valores, até porque o outro contrato ainda é bom e eles ainda possuem algumas LCIs que podem compensar, mas com certeza comprar ele é bastante arriscado em razão da falta de transparência da gestora. Não sabemos o valor do aluguel, demorou para divulgar o FR, etc. Por esse motivo não tenho nenhum dos dois, preferi correr risco com BBFI, que pelo menos o locatário é forte e o imóvel do RJ fantástico.
      Abraço.

  • Edu_SS

    Acho que o VP do JSRE11 está errado Rodrigo. Teve desdobramento 1×10 em Setembro/14.

    • http://www.desmistificandofii.com/ Rodrigo Costa Medeiros

      Obrigado EDU, como atualizo uma vez por semestre, esqueci de atualizar JSRE, o split e a incorporação. Feito, abraço.

  • Rudi

    Ola.
    Procurei na tabela e não vi a data da sua ultima atualização da tabela de VP, poderia informar.
    De ante mão já lhe agradeço.