A nova Lei dos distratos e as Construtoras


Em um grupo no whatsapp do qual participo para analisarmos a empresa RNI (RDNI3), os amigos solicitaram que eu apresentasse um pouco o meu ponto de vista sobre a aprovação pela Câmara dos Deputados da nova Lei dos distratos e as suas principais mudanças.

Assim, peço licença para falarmos um pouco sobre um assunto fora dos Fundos Imobiliários, mas ainda muito ligado ao investimento imobiliário, o qual buscarei tratar de forma muito objetiva.

O que é o distrato?

Distrato é quando ocorre o encerramento do contrato por vontade de uma das partes, ou de ambas.

E porque os distratos ocorrem?

Há uma série de motivos para ocorrerem os distratos, mas existem dois principais.

O primeiro é a inadimplência, por parte do comprador, das prestações do imóvel. Neste caso o distrato costuma ocorrer por parte do vendedor (Construtora).

O segundo, possivelmente o que mais motivou a edição da lei, é aquele que ocorre por mera liberalidade do comprador, por entender que o negócio não lhe é mais atraente. Essa é a situação que muito ocorreu nos últimos trimestres e prejudicou demais as construtoras, e fez com que algumas entrassem em recuperação judicial ou até mesmo em falência.

Para facilitar o entendimento deste segundo caso e o porquê isso é tão impactante para as construtoras e para a economia do país, vou apresentar um exemplo, que foi a realidade de muitas construtoras, desconsiderando a inflação, para facilitar.

João compra um imóvel da Construtora X, no ano de 2014, com previsão de entrega no ano de 2017, no valor de R$ 350 mil. O pagamento deverá ocorrer da seguinte forma: 20% até a entrega da obra, 10% de chaves para entrar no imóvel e os restantes 70% com financiamento bancário (este é o equilíbrio mais usado nas vendas de imóveis).

Ocorre que no ano de 2016 o mercado entra em forte crise, com juros altos e dificuldades para vender os imóveis, forçando as construtoras reduzirem drasticamente suas margens, logo, os valores dos imóveis, tendo em vista a necessidade de fazer caixa para concluir as obras.

Neste ano João já pagou para a Construtora X a quantia de R$ 50 mil, mas observa que a Construtora W, a qual estava fazendo um prédio ao lado, igual o seu, está vendendo uma unidade, muito semelhante, por R$ 280 mil.

Neste momento, então, João vai à Construtora X e requer o distrato do seu contrato e a devolução dos valores pagos, imediatamente, e é neste ponto que começam os problemas.

A Construtora X precisa devolver parte dos valores que João pagou e se descapitaliza um pouco. Depois tem o retorno daquela unidade para o seu estoque, necessitando vender rapidamente, pois neste momento de crise, caso precise recorrer à financiamentos bancários, os juros poderão chegar aos 20%, o que facilmente levaria a sua falência.

Para vender rapidamente, a Construtora X baixa o valor da unidade distratada para R$ 280 mil, o que faz outros compradores do seu edifício também requererem o distrato, entrando em uma bola de neve que prejudica a própria conclusão das obras.

E porque as construtoras estavam sendo tão prejudicadas?

Porque não há uma legislação específica que trata sobre o assunto, assim, deixava-se ao cargo do Poder Judiciário, quando o caso lhe chegava, dar uma decisão sobre o assunto.

E o que o Judiciário vinha decidindo?

Muitas decisões diferentes e divergentes vinham sendo produzidas, mas o entendimento mais pacificado era que a Construtora precisa devolver de forma imediata os valores aos compradores (Súmula 543 do STJ).

Quanto ao valor a ser devolvido, havia também um entendimento de que a Construtora poderia reter apenas 10% dos valores pagos até o momento do distrato (STJ; AgRg no REsp 244.625/SP).

Pois bem, no nosso exemplo, então, a Construtora X poderá reter R$ 5 mil a título de indenização e terá de devolver R$ 45 mil para o João; no entanto, quando da venda, a construtora pagou para um corretor 6% sobre o valor desta, a título de intermediação do negócio, ou seja, R$ 21 mil. Assim, só aí ela já perdeu R$ 16 mil, fora o fato de que terá de pagar um novo corretor para vender o imóvel, perda de margem, entre outros.

Assim, essas decisões do Judiciário vinham tornando o negócio da Construção Civil algo muito arriscado, desestimulando o desenvolvimento do setor que é um grande empregador de mão-de-obra.

Além disso, o efeito bola de neve dos distratos vinha levando algumas construtoras a entrarem em recuperação judicial, ou até falência, deixando de concluir as obras que tinham iniciado, gerando um prejuízo muito maior para os mutuários.

Em razão disso, muitas decisões judiciais começaram a dar outro contorno ao caso, aumentando o valor da multa possível, ou até mesmo aceitando o valor da multa fixado no contrato.

Ocorre que essas decisões, além de serem casos isolados, ainda não tinham a confirmação do STJ, que como observamos acima, é muito mais restritivo, o que gera uma grande insegurança jurídica para as construtoras.

E como fica com o texto aprovado na Câmara?

No caso de distrato a construtora passa poder reter, a título de indenização, os seguintes valores: a) a comissão de corretagem; e b) uma pena convencional que poderá ser de 25% ou 50% sobre o valor pago.

Os 50% serão possíveis apenas quando a obra estiver sobre o regime de patrimônio de afetação, prática já feita pelas construtoras de capital aberto.

Além disso, caso o mutuário já tenha tido a disponibilidade do imóvel, como no caso de uma rescisão por inadimplemento, a construtora poderá reter os seguintes valores: a) impostos que incidiram sobre o imóvel; b) cotas de condomínio; c) valor equivalente ao aluguel do imóvel pelo período de uso; e d) outros encargos e despesas previstas no contrato, como despesas com advogado.

Quanto ao período a ser devolvido, este também deixa de ser de forma imediata, como dispunha a Súmula do STJ, podendo ser em dois prazos: a) 180 dias do distrato para as obras não sujeitas ao patrimônio de afetação; e b) 30 dias após o “habite-se”, no caso de obras sujeitas ao patrimônio de afetação.

No caso de a revenda da unidade ocorrer antes dos prazos acima, então a devolução ocorrerá em 30 dias desta revenda.

Assim, conforme observarmos, a nova lei traz uma maior previsibilidade para as construtoras, gerando um estímulo para novos lançamentos.

Mas isso não é injusto ao consumidor?

Penso que não. Caso no exemplo dado tivesse ocorrido uma valorização de 50% do imóvel, seria justo a construtora distratar o contrato para vender por um valor mais algo, visto que a multa seria de só 10% do valor pago. Penso que não, então se não é justo para um lado, não é justo para o outro lado.

Seria como um investidor comprar um termo de 10.000 contratos de PETR4, para daqui 160 dias, para um preço de PETR4 de R$ 16,00, e pagar R$ 1,00 por cada contrato à termo. Assim, ele paga R$ 10 mil para ter o direito de comprar as ações da PETR4 pagando R$ 160 mil.

Ocorre que 10 dias para o vencimento as ações da PETR4 estão cotadas a R$ 10,00, ou seja, não valeu a pena o termo, perdendo-se dinheiro. Neste caso, o tomador pede o distrato do termo, solicita a devolução de R$ 9 mil e vai comprar as ações da PETR4 por R$ 100 mil.

Nós investidores sabemos que não é assim que ocorre. Então porque investir em imóveis pode se possibilitar este tipo de vantagem, em que o comprador apenas recebe a possibilidade de ganho com a valorização imobiliária, não correndo o risco da desvalorização?

Assim, o novo texto vem trazer um equilíbrio para a situação e impedir que bolas de neves como as ocorridas geram um prejuízo muito maior para todo um setor e até mesmo para a economia de um país.

Mas isso não parece injusto àquele comprador que perde o emprego?

Este comprador tem uma situação excepcional, pois chega ao ponto de não conseguir mais pagar em razão de uma crise generalizada do mercado. No entanto, é importante lembrar que ele sempre poderá revender a sua unidade, ou mais corretamente falando, os seus direitos sobre aquela unidade, reduzindo o seu prejuízo. Essa venda será possível porque não estão ocorrendo diversos distratos, os quais estão reduzindo cada vez mais os valores dos imóveis.

E qual a vantagem para as construtoras de capital aberto?

A nova lei deverá desestimular os distratos, conforme explicado, o que deve reduzir os prejuízos que algumas construtoras apresentaram.

Para terem uma ideia, se no 1º trimestre de 2018 os distratos da RDNI3 fossem de 50% dos ocorridos, a empresa teria condições de apresentar lucro. E observem que esses 50% ainda geraria um nível de distratos elevados.

O mesmo vale para diversas construtoras, as quais devem se beneficiar da nova lei.

Além disso, as construtoras não estão se sentindo seguras para fazerem novos lançamentos, o que impede a sua atividade e, consequentemente, novos lucros.

Com a aprovação dessa lei, muito aguardada pelo setor, as construtoras poderão colocar na praça os lançamentos que já estão aprovados e só aguardando a regulamentação para adaptarem os seus contratos.

Assim, acredito que podemos ter um início de um novo crescimento dos lucros dessas empresas, ou do retorno ao lucro daquelas que estão tendo prejuízo.

Abraço,

Rodrigo Costa Medeiros

CNPI 1597