Qual aprendizado obter com a suspensão da negociação do MFII11 1


Este é um dos momentos mais difíceis para o investidor, dependendo do nível de concentração, muito dolorido, daquele tipo de dor que dá vontade de vomitar. Para outros, no entanto, com baixa concentração, poderá ser apenas um leve solavanco.

E o que fazer neste momento?

Não tem jeito, a forma é aprender, ficar calejado. Não tem outra forma de investir no longo prazo se não for sendo calejado. Então, se você tem cotas de MFII11, sugiro ler este texto. Se não tem, também sugiro ler este texto, pois, apesar de acreditar no poder do aprendizado pelo erro, sempre é possível aprender analisando o passado.

No texto que segue, irei expor um pouco sobre o meu ponto de vista acerca do assunto, sem querer jogar pedras no ocorrido, ou explicar “eu avisei”, apesar de citar alguns relatórios passados, pois a ideia não é esta, mas apresentar um pouco de Luz para o investidor.

 

O CASO

 

Assim, primeiro vamos ao ocorrido.

Hoje, 18.7.2018, antes da abertura, a CVM divulgou a Deliberação 795, a qual suspendeu a negociação de cotas do MFII11, Mérito Desenvolvimento Imobiliário, disponível no seguinte LINK.

A deliberação cita, resumidamente, que o fundo vem atuando de forma irregular e sua atuação é assemelhada a uma pirâmide financeira com indícios de fraude, pois considera que: a) os rendimentos não refletem o resultado financeiro da gestão de sua carteira; b) há indícios de irregularidades na avaliação dos ativos e contabilização de receitas; c) a taxa de ingresso das emissões é reconhecida como receita, viabilizando os rendimentos em patamares elevados, incompatível com os rendimentos realizados, necessitando de uma atração de mais cotistas; d) aprovação de uma nova emissão com taxa de ingresso de 20%, o dobro da anterior; e e) há indícios de gestão fraudulenta.

O fundo divulgou fato relevante, disponível no seguinte LINK, e esclareceu discordar da deliberação e de que não há as irregularidades citadas. Informou que já trabalha para reverter a decisão da CVM e que o fundo continuará as suas atividades normalmente, mas não fará novos investimentos até que a decisão seja revertida, a não ser com aqueles compromissos já assumidos.

Assim, as negociações estão suspensas até nova decisão deliberação da CVM, a qual, já esclareceu, na deliberação, que caso sejam sanadas todas as irregularidades, é possível revogar a suspensão.

 

PRÓXIMOS DESDOBRAMENTOS

 

É muito difícil saber os próximos desdobramentos, bem como o tempo que se levará para resolver totalmente a situação, pois, além do ineditismo do acontecimento, não há uma deliberação objetiva sobre as consequências ainda.

Conforme é possível ler na deliberação, caso o fundo demonstre a sua regularidade, o fundo voltará a ser negociado normalmente.

Mas e se não conseguir sanar?

Neste caso vejo, como maior probabilidade, dois caminhos. O primeiro é uma nova gestora e administradora assumirem o fundo, realizarem uma nova avaliação patrimonial e seguirem as atividades do fundo normalmente.

O segundo seria uma nova gestora e administradora assumirem o fundo apenas para procederem a sua liquidação e amortização das cotas para os cotistas.

Uma dessas opções, no entanto, só deverá ocorrer no caso de uma liquidação extrajudicial da administradora, visto que, caso comprovada a alegação de “pirâmide financeira”, outro não deve ser o caminho.

Outros caminhos também poderão ocorrer, não sendo possível, no momento, encerrar o assunto.

Mas não há nada mais certo?

Sim, em princípio, podemos dizer que é uma situação binária, ou o fundo volta a ser negociado, ou o fundo é liquidado e amortizado.

No caso de o fundo voltar a ser negociado, possivelmente o valor de suas cotas teriam forte desvalorização nos primeiros dias.

Outra consequência, quase certa, seria que o fundo não deve ter sucesso na nova emissão de cotas e, não emitindo novas cotas não há taxa de ingresso, logo, não há rendimentos nos atuais patamares. Assim, outra consequência quase certa seria uma queda no rendimento.

E como seria a amortização?

Seriam vendidas as propriedades do fundo, pago suas despesas, e dividido o valor entre os cotistas.

E enquanto houverem indecisões?

Neste período, tudo leva a entender que o fundo segue exercendo suas atividades normalmente e poderá distribuir o seu rendimento; no entanto, como citado acima, quanto mais tempo demorar este processo, mais difícil será a situação dos pagamentos dos rendimentos altos, visto que o fundo dependia da nova emissão para ter o ingresso da “taxa de ingresso” nas suas receitas e seguir distribuindo os rendimentos.

Assim, em conclusão, a situação não é das mais fáceis para os mais de 8.000 cotistas do fundo MFII11, não tendo muito o que fazer a não ser esperar e refletir sobre os aprendizados a serem obtidos.

 

O APRENDIZADO

 

Cito que muitos investidores deverão tirar um importante aprendizado deste fato porque li em fóruns a existência de investidores muito expostos a esse fundo, com posições que variavam de 50% a 100%.

Ser investidor é buscar o lucro constantemente, no entanto, as vezes essa procura nos cega e pode nos fazer cometer erros, as vezes muito grande. E neste momento, não adianta, não dá para apontar o dedo para ninguém, pois o dedo por trás do HB era o do investidor, ele foi o responsável pela decisão e pela ação, para isso precisa buscar formas de evitar os erros.

Para evitar esses erros entendo importante ter regras claras para os investimentos e nunca fugir delas. Defina suas regras, cuide de sua alocação de capital de forma rígida.

Uma das primeiras regras deve ser evitar um excessivo posicionamento em um único ativo. O investidor pouco posicionado em MFII11 vai ter prejuízo, mas vai bater a poeira da roupa e seguir a sua caminhada. Ninguém consegue prever ou avaliar todas as variáveis e a diversificação irá lhe sustentar no longo prazo, pois lhe salvará dos pontos que não serão visíveis ainda.

Depois, o investidor deve ter o cuidado com as armadilhas de “dinheiro fácil”. Não há fundos imobiliários que pagam 1% a.m. de rendimentos, então porque somente um gestor conseguiria? Não há outros competentes pelo menos para imitar? Então muito cuidado quando o lucro for muito alto.

Outro conselho que dou é, busque informações, mas cuidado onde busca.

Há muito material bom na internet, mas defendo que você avalie assinar algum serviço de um analista CNPI, preferencialmente dois, para obter informações e visões diferentes, além da sua própria análise.

Um profissional de mercado, certificado e comprometido com o seu trabalho, buscará sempre trazer uma visão independente, sem vínculo com ninguém, ainda que isso não agrade muitos investidores, pois este é o papel dele. Além de ser sempre uma análise independente é sempre um facilitador na busca de informações.

Porque dois relatórios? Porque o analista faz julgamento com base em suas experiências e análises, assim é importante comparar essas análises, observar essas visões e, então realizar a análise do investidor, pois ele ainda é o responsável pela operação.

Para lhe dar um exemplo de como um analista poderia lhe auxiliar nessa empreitada, cito alguns dos relatórios do DesmistificandoFII que escrevi e alertei sobre o risco envolvido no fundo MFII11:

14.1.2018 – Fiz uma análise esclarecendo que o gestor buscava explorar áreas de grande retorno, mas de atividade muito difícil de ser explorada;

21.1.2018 – Fiz um relatório sugerindo, incisivamente, que os investidores fizessem uma forte redução de suas posições no fundo, época que a cota estava em R$ 145,00;

22.4.2018 –  Fiz um relatório explicando sobre a complexidade da contabilidade do fundo e o seu investimento por meio de sociedade em conta de participação. Por sinal, é este investimento em SCP que a CVM pode ter entendido como desconformidade com o art. 45 da Instrução CVM 472/2008;

13.5.2018 – Fiz um relatório e expliquei sobre o risco que o investidor estava correndo, sendo possível que estivéssemos diante de algo semelhante as RMGs de 2012;

20.5.2018 – Em novo relatório aponto sobre o fato de o fundo ter distribuído 143,8562% do seu resultado financeiro; e

3.6.2018  – Mais um relatório para esclarecer os riscos dos rendimentos futuros do fundo.

Eu disponibilizo todos esses relatórios ao final, para o investidor consultar os seus conteúdos.

E porque um segundo relatório? Se o investidor assinasse o serviço da Suno Research, ou pelo menos acompanhasse o canal do Youtube do meu amigo Baroni (Suno), teria visto o como ele também era insistente sobre o assunto e faria o investidor ter tido mais cuidado.

Relatórios anteriores: 2018-01-14 2018-01-21 2018-04-22 2018-5-13 2018-5-20 2018-6-3

 

Abraço e bons investimentos,

 

Rodrigo Costa Medeiros

CNPI 1597

 

  • J Duarte

    Muito bom texto e os relatórios.
    Só uma observação.
    A CVM cuida das operações do mercado. Se houver problemas de fraude, vão entrar Banco Central e Ministério Público.
    Quem normalmente determina interventor é o Banco Central.
    CVM pode impedir os administradores de continuar no fundo (Gestor não tenho certeza)
    Neste caso, chama-se assembleia para escolher um novo administrador.
    Como o patrimônio do fundo é independente dos Administradores e Gestores, se as atividades do fundo não forem ilegais, é improvável que ocorra uma determinação de qualquer órgão regulador para dissolução do fundo. Isso provavelmente só ocorreria por decisão da assembleia de cotistas.