A minha perspectiva de fundos imobiliários em Portugal: compensará a investidores brasileiros investir em fundos em Portugal? Uma opinião.


Esta semana o Relatório Semanal do DesmistificandoFII contou com uma parceria. A ArrowPlus de Portugal nos disponibilizou um excelente artigo do Professor Doutor Artur Mariano sobre Fundos Imobiliários e investimentos em Portugal, o qual segue, não perca.

Segue o artigo.

Ultimamente tenho vindo a estudar com detalhe fundos imobiliários em Portugal, porque como investidor imobiliário em Portugal tenho encontrado um problema: devido aquilo que eu considero uma especulação selvagem nos grandes centros, só existem 4 ou 5 mercados corrigidos, e por isso tenho pouca diversificação. Os fundos imobiliários em Portugal seriam assim uma forma interessante de diversificar o meu portfólio, e de forma passiva.

No entanto, os fundos imobiliários em Portugal são bem diferentes do Brasil. Quando um investidor Brasileiro quer investir em Portugal, normalmente a minha recomendação é que analisem e considerem antes investir em imóveis, porque os fundos portugueses têm várias diferenças claras para os Brasileiros.

Por exemplo, os fundos imobiliários em Portugal não apresentam, nos últimos 5 anos, rentabilidades similares a investimentos em imóveis físicos, ou mesmo no mercado de acções. Curioso, se o mercado imobiliário Português está em alta e inclusivamente se fala tanto de uma bolha imobiliária, certo?

Bom, na minha opinião, há vários factores que fazem dos fundos Portugueses em geral menos atractivos que fundos imobiliários Brasileiros. Estes factores advêm, na minha opinião, do facto de culturalmente em Portugal não ser natural investir em fundos imobiliários. Os Portugueses têm de resto muita aversão a investimentos em geral, comparativamente com outros povos, incluindo o Brasileiro.

Mas quais são os problemas que eu encontro nos fundos imobiliários em Portugal?

  1. Existe falta de cultura em aplicar dinheiro em fundos imobiliários, e por isso o mercado pode não ser tão competitivo quanto possível. A falta de cultura de investimento em Portugal faz com que o mercado não tenha muitas soluções atractivas, na minha opinião…
  2. Têm muito caixa, dinheiro não aplicado. Um dos fundos que oferece melhores rentabilidades em Portugal tem cerca de 25% do seu capital em caixa. Dificil ter margens gordas quando apenas ¾ do capital está a trabalhar…
  3. Como Portugal é um país pequeno, estão muito expostos aos grandes centros urbanos. Esta exposição tem sido prejudicial, porque Lisboa e Porto têm crescido em demasia, no que diz respeito ao valor do imobiliário, e como estão sobrevalorizados é complicado encontrar excelentes negócios.
  4. Existe a prática de cobrar muitas comissões e dificilmente os fundos estão disponíveis em corretoras. A verdade é que este ponto obriga o investimento a ser de longo prazo, mesmo se o fundo estiver em perda, o que retira uma das grandes vantagens dos fundos: serem investimentos líquidos.
  5. Portugal é um país que não tem tido um crescimento populacional evidente. Nos últimos anos uma imensa parte da população portuguesa deslocou-se pela Europa, e dado que Portugal é um país velho, não existe um crescimento como por exemplo aquele que se verifica no Brasil.

E o que nos reserva o futuro?

Apesar de eu não achar que actualmente os fundos imobiliários em Portugal são particularmente atractivos, acredito no imobiliário Português e no mercado dos fundos. Eu acredito que nos próximos anos a cultura de investimento em Portugal vai ser consideravelmente alterada e alavancada. Assim, acredito que por arrasto os fundos imobiliários evoluam de ano para ano e se tornem atractivos!

Mas quais são as alternativas hoje? Naturalmente que a primeira opção seria investir em imóveis em Portugal. É claro que para tal convém ir a Portugal, gastar tempo a identificar bons negócios, trabalhar com agentes locais, etc.

Mas Artur, não tenho recursos para ir a Portugal identificar imóveis e comprar os mesmos, mas quero investir numa moeda mais forte do que o real, como o Euro e Portugal é uma excelente. Uma alternativa é considerar investir em imóveis em Portugal sem sair do Brasil. Outra alternativa é encontrar um ou mais sócios para que em conjunto tenham recursos suficientes para investir em Portugal.

Este artigo reflecte apenas uma opinião pessoal do autor e não pode ser considerado aconselhamento fiscal de qualquer tipo. Para investir, contrate um consultor profissional.

BIOGRAFIA: Artur Mariano é engenheiro de formação base, Doutor (PhD) em matemática aplicada e criptografia pós-quântica. No entanto, é investidor imobiliário há mais de 10 anos e respira imobiliário. É autor do bestseller em Portugal “Investir em Imobiliário: do 0 ao Milhão” e co-fundador da ArrowPlus, uma plataforma digital em rápido crescimento para o imobiliário em Portugal.