EXPLICAÇÕES SOBRE A CARTEIRA RECOMENDADA DO DESMISTIFICANDOFII


A carteira recomendada, nesta nova fase, simulará um investidor real que tem disponibilidades imediatas de R$ 100 mil, disponibilidades mensais novas de R$ 2 mil e irá reinvestir todos os rendimentos.

O objetivo é auxiliar os investidores de forma mais palpável, uma vez que a carteira recomendada era rebalanceada uma vez por mês, apontando as boas sugestões daquele mês, mas que por vezes não auxiliava adequadamente todos os perfis de investidores.

Neste formato, será simulado um investidor que fará uma aquisição de um, dois, três fundos imobiliários para a carteira no mês, dessa forma, gerando uma recomendação mais precisa e mais real.

O novo formato também irá auxiliar a apontar melhor um eventual fundo que deve sair da carteira, diferentemente do formato antigo. No formato antigo, como a carteira era refeita todos os meses, era comum alguns fundos não se repetirem, no entanto, isso não significava uma recomendação de venda, mas apenas que não havia recomendação de compra. No atual formato quando um fundo sair da carteira, ou reduzir a exposição, é porque este Analista está efetivamente recomendando a venda.

Por fim, o formato de investidor simulado auxiliará a demonstrar a ideia de diversificação de uma carteira de FIIs.

Para compreender um pouco mais, vamos a algumas perguntas e respostas. Atente-se, especialmente, para as últimas perguntas, sobre como serão feitos os investimentos simulados.

A carteira vale só para quem ainda não investe?

Não, a carteira vale tanto para aqueles novos investidores, quantos para quem já possui suas carteiras formadas. A diferença será na forma que cada um deve acompanhar a carteira.

Quem iniciará os investimentos agora tem a possibilidade de adaptar o valor a ser investido ao do nosso investidor simulado e utilizar a carteira recomendada como parâmetro.

Quem já é investidor e tem a sua carteira, poderá usar as compras feitas pelo nosso investidor simulado como a recomendação de compra daquele momento.

É importante eu seguir totalmente a carteira?

Não. O ideal é que use a carteira recomendada como estudo auxiliar, mas o investidor não deve esquecer de todas as informações trazidas semanalmente nos relatórios, bem como os parâmetros de investimentos próprios do investidor.

Lembre-se, o investidor só tem sucesso financeiro quando assume as rédeas da sua vida financeira, sem delegar nada para terceiros.

Lembre-se, também, que o grande objetivo do DesmistificandoFII é dar subsídios para o investidor fazer seus próprios investimentos. Todo investidor que quiser ter sucesso em renda variável deve acompanhar os fatos relevantes, relatórios, informes e todas as demais comunicações dos fundos. Esse é um trabalho demorado e que não parece ser compatível com a simplicidade do investimento em imóveis.

Assim, foi desenvolvido o DesmitificandoFII para facilitar essa atividade de acompanhamento e que ganhará o auxílio da carteira recomendada simulada.

Qual o objetivo da carteira?

A carteira tem como objetivo refletir aquilo que este Analista entende como o maior atrativo dos fundos imobiliários, gerar um fluxo de caixa constante e sustentável frente à inflação. Ou seja, a carteira será formada com o objetivo de o seu rendimento crescer constantemente.

O objetivo de curto prazo é que a carteira encerre no ano de 2019 com um rendimento mensal superior a R$ 800,00, considerando que serão feitos aportes de R$ 2 mil mensais e todos os rendimentos serão reinvestidos. Além disso, o objetivo é que a carteira gere uma TIR superior ao CDI.

Não haverá carteira valor?

Como já explicado em outros relatórios, entendo que em FIIs não é adequado falar em carteira valor e carteira renda, uma vez que o grande diferencial da carteira de FIIs é a geração de renda. Assim, haverá a inclusão de alguns fundos com o objetivo de ganho patrimonial, assim como poderão ser inseridos alguns fundos de forma desbalanceada em busca de, em parte, proporcionar ganho patrimonial.

Esses fundos incluídos serão denominados de táticos. Uma parte tática para buscar um ganho patrimonial e, depois, realizar um balanceamento adequado para evitar concentrações.

A carteira considera o perfil individual de cada investidor?

Não. Não é possível em uma carteira recomendada analisar o perfil individual de cada investidor, especialmente seus demais investimentos, por isso cada investidor deve cuidar da administração de sua carteira.

No entanto, o atual formato visa atender o grande número de investidores e adaptações necessárias.

O valor de R$ 100 mil será integralmente investidor no início?

Não. Caso fizesse hoje uma consulta pelo skype com um novo investidor, explicaria para ele que não é aconselhável aportar todo o dinheiro direcionado para os FIIs de uma única vez. Caso estivéssemos nos anos de 2015/2016, com os FIIs altamente descontados, não haveria dúvida do aporte de forma rápida, mas no atual momento de otimismo o mais indicado é realizar aportes aos poucos.

Assim, o primeiro investimento será de aproximadamente R$ 40 mil, mantendo-se o restante da quantia de um LCI simulado de 85% do CDI. Usarei uma simulação de LCI para retirar a complexidade do imposto de renda.

Os demais valores serão investidos de forma mensal?

Não obrigatoriamente. A ideia é que todo o valor seja investido até o final do ano, mas não obrigatoriamente em uma data específica do mês. Observando a oportunidade em um FII, este será adquirido.

Dessa forma, a carteira recomendada poderá auxiliar investidores com quantidades menores de investimentos iniciais, mas também poderá auxiliar nas sugestões de compra, pois todos os meses haverá mais dinheiro para novas compras que não só os R$ 2 mil novos e rendimentos dos atuais FIIs.

Quando serão investidos os R$ 2 mil mensais e os rendimentos?

Nessa simulação, o nosso investidor virtual recebe seu salário no 10º dia útil do mês. Assim, nesta data haverá a disponibilidade dos R$ 2 mil. A ideia é realizar a aquisição já neste momento, podendo-se aguardar um pouco para somar com os rendimentos.

Todos os FIIs que estão na carteira são recomendados para compra a qualquer momento?

Não. Os FIIs recomendados para compra no respectivo mês são aqueles comprados no mês. Se um FII está em carteira, por ter sido comprado em data posterior, não significa uma recomendação de compra dele, mas sim uma recomendação de manutenção. O fundo até poderá estar propício para aquisição ainda, mas isso dependerá da análise qualitativa e comparativa com os demais fundos do setor.

Após tanta valorização, o atual momento é propício para montar uma carteira de FIIs?

Este relatório visa exclusivamente analisar os fundos imobiliários, pois o Analista entende que sempre é propício para adquirir mais FIIs para a carteira. De qualquer forma, o momento é de se fazer aportes em ritmo mais lento, podendo aproveitar algum momento de stress, na mesma lógica que o autor Nassim Nicholas Taleb aborda no livro Antifrágil.

Por fim, como será a medição do retorno da carteira?

Como será uma carteira com investimentos mensais, entendo que não há outra forma de medir a eficiência dela que não pela sua TIR, ignorando a parte que ficou em renda fixa.

Quando temos investimentos mensais, como a maioria dos investidores, não é possível simplesmente comparar o final com o início, pois haverá um erro da informação, visto que há investimentos mensais. Para situações como esta, fazer um cálculo de TIR é o mais adequado.

TIR é taxa interna de retorno, em inglês IRR. É a forma de se calcular o retorno sobre um fluxo de caixa, diferente do cap rate que calcula o retorno sobre o investimento total. Como neste caso haverá um fluxo mensal de investimentos, a TIR auxilia no cálculo do retorno mensal da carteira, no quesito valorização.

Como fazer essa conta?

Todo investimento novo é considerado como uma saída de capital, ou seja, um valor negativo. E o resultado final da carteira, o valor total, é considerado como uma entrada de capital, ou seja, um valor positivo.

Não é recomendável que o cálculo seja feito na mão, sendo mais fácil realizar usando planilhas de excell, libre office e até mesmo o google spreadsheets.

Você deverá lançar em cada linha o valor investido com um sinal negativo e ao final, a penúltima linha deverá ser o valor da carteira, e a última linha a fórmula adequada, que é: para excell – =TIR(valores [linhas superiores]; 1); para libre office ou google spreadsheets – =IRR(valores [linhas superiores]; 1). Exemplo:

Exemplo 1 Exemplo 2
Mês1 -1000,00 Mês1 -6000,00
Mês2 -1000,00 Mês2 -1000,00
Mês3 -1000,00 Mês3 0
Mês4 -1000,00 Mês4 – resultado 10000,00
Mês5 0 =tir((a2:a4); 1) – está fórmula irá gerar o resultado de 13,26%, que é o retorno mensal deste investimento.
Mês6 – resultado 5000,00
=tir((a2:a7); 1) – está fórmula irá gerar o resultado de 18,196%, que é o retorno mensal deste investimento.

 

Para a nossa simulação cada linha deverá corresponder a um mês. Assim, caso sejam feitos mais de um investimento no mês, esses devem ser somados e lançados na mesma linha.

Sempre que o investidor quiser avaliar o resultado parcial de sua carteira, por este método, deve utilizar na última linha, depois do último investimento, o valor total da carteira e então fazer o cálculo da TIR. Isso porque cada linha em branco será considerada como “0” e influenciará no resultado, pois foi um mês que o resultado foi “0”, sem investimento e sem retorno.

Observe o investidor que a TIR nos traz um percentual de resultado por mês, que é a melhor forma de se apurar o resultado para fluxos de caixa. No primeiro exemplo foram investidos R$ 4 mil e o retorno foi de R$ 5 mil, ou seja, um ganho, em princípio, de 25%. Já no segundo exemplo foram investidos R$ 7 mil e o retorno foi de R$ 10 mil, ou seja, um ganho, em princípio, de 42,85%; no entanto, a TIR do primeiro é superior, pois os investimentos foram feitos ao longo dos meses, enquanto o primeiro teve uma grande concentração do investimento já no início.

Rodrigo, tudo isso é muito difícil, como vou fazer esta carteira recomendada?

O assinante não precisa saber fazer essas contas ou esta planilha. Este é apenas um conceito que trago para auxiliar nas análises de investimentos, especialmente na aquisição de imóveis, e que será a forma de calcular o retorno de nossa carteira; no entanto, não há a necessidade de o investidor utilizar ou conhecer o assunto, a menos que assim deseje.

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