Os 4 ciclos dos FIIs de recebíveis 11


Os fundos de recebíveis possuem como principal característica o fato de serem proprietários de títulos de créditos que irão gerar juros por um determinado período de tempo. Nesse período de tempo a inflação sobre o seu título também será paga na forma de rendimento, uma vez que passam pelo fluxo de caixa, diferentemente dos imóveis que se valorizam mas não passam pelo fluxo de caixa. Logo, perde-se parte da proteção da inflação sobre a cota, pois esta é paga no formato de rendimento.

Como são pagos aos cotistas todos os juros e a inflação, normalmente o valor patrimonial do fundo ao longo de muitos anos não tem valorização, mantendo-se constante, pois esse é representado por um valor financeiro que é pago e não por um imóvel que pode se valorizar ou desvalorizar ao longo dos anos. Isso gera uma necessidade de o cotista reinvestir parte dos rendimentos para proteger o seu valor patrimonial da inflação. 

Esse também é o motivo pelo qual esses fundos costumam gerar rendimentos maiores, pois está se abrindo mão de uma possível valorização de longo prazo e parte do rendimento precisará ser usado para reinvestir e proteger o investidor da inflação. Ocorre que as vezes os rendimento são menores, principalmente em períodos de inflação negativa, como observamos recentemente.

Assim, não vejo os fundos de recebíveis como investimentos para se carregar em carteira por muito tempo pois eles não conseguem manter o valor da cota se valorizando pela inflação ao longo do tempo, fazendo-se necessário reinvestir os rendimentos recebidos, além de este analista entender que eles passam por ciclos um pouco diferente dos fundos que investem em imóveis.

É que os fundos imobiliários de recebíveis são beneficiados dos momentos em que há inflação alta, pois, neste momento o Banco Central costuma manter os juros em alta, para reduzir a inflação. Ocorre que se leva um tempo para esse equilíbrio, logo, durante um tempo os fundos de recebíveis conseguem ter rendimentos elevados em razão da combinação de inflação alta, com juros altos.

No entanto, neste período, os investimentos em renda variável costumam ter seus valores de mercado afetados em razão dos juros altos, assim, as cotas desses fundos, como de quaisquer outros fundos, costumam se desvalorizar. Como nesse momento eles acabam por entregar rendimentos mais altos, suas cotas acabam ajustando e apresentam uma menor desvalorização.

Após esse ciclo, normalmente os juros mais altos começam a fazer efeito e a inflação começa a reduzir, podendo até ficar em campos negativos, como observado recentemente. Neste momento os juros começam a reduzir e os fundos passam a ter os seus rendimentos duplamente penalizados, uma pela queda nos juros (daqueles pós) e outra pela inflação negativa que é muito prejudicial ao rendimento, corroendo parte dos juros pagos.

Como em momentos de queda de juros os ativos de renda variável costuma ter valorização, observamos grandes valorizações nas cotas de fundos imobiliários, como a que ocorre atualmente. Neste momento os fundos imobiliários de recebíveis acabam tendo redução de rendimento pela combinação de juros e inflação baixos, logo, suas cotas acabam não se valorizando, ou até se desvalorizando, exatamente como observamos recentemente.

Depois, entramos em um terceiro ciclo dos fundos de recebíveis, que é o retorno da inflação a sua normalidade, depois de um período negativo, o que faz os fundos de recebíveis melhorarem os seus rendimentos.

Como alguns fundos de recebíveis acabaram ficando muito próximos dos seus valores patrimoniais, ou até abaixo, acaba-se por criar uma distorção perante os demais fundos imobiliários que já se valorizaram.

Assim, neste terceiro ciclo os fundos imobiliários de recebíveis tendem a ter uma valorização de suas cotas por uma melhora no rendimento, não igual aquela do período de inflação e juros altos, mas por oferecer um yield consideravelmente maior que a média de mercado. Por fim, este analista entende que exista um quarto ciclo, que é caso a taxa de juros continue baixa por um longo tempo. Como os fundos recebem amortização quase que mensalmente, a cada mês que a taxa de juros estiver mais baixa, os novos títulos adquiridos com a amortização terão juros menores, o que irá fazer a taxa média dos juros reduzir, ocasionando uma redução no rendimento no médio prazo, fazendo a cota ter nova variação para baixo.

Rodrigo Costa Medeiros                                                                

Analista de Valores Mobiliários – CNPI 1597

  • Leandro Manoel

    Amigão, alguma noticia sobre novas locações ????

  • http://www.desmistificandofii.com/ Rodrigo Costa Medeiros

    Leandro, estive pessoalmente no prédio, me fiz passar por um interessado em locação que aguardava o pessoal da Tisherman e conversei com a atendente e não há locação nova pelo visto não, ela falou em 6 a 7 andares para alugar ainda e outros ainda em reforma. Também descobrir que no Torre Leste (complexo do torre norte) vagaram diversos andares com a saída da Samsung.

    • Leandro Manoel

      Show , então só no resta aguardar ….

      O imóvel é ótimo e cedo ou tarde isso será resolvido .

  • Guibro

    Rodrigo, seu abnegado!

    O relatório fala de 1.616 vagas de estacionamento. No seu estudo constam 679. Por que essa diferença?

    Link do relatório:

    http://www.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=TBOF&strData=2015-03-10T16:19:10.477

    • http://www.desmistificandofii.com/ Rodrigo Costa Medeiros

      Guibro, esta parte foi copiada do prospecto. A diferença se dá pelo fato de que as demais vagas de garagens pertencem as unidades autônomas, são alugadas juntos com os andares corporativos. Assim, o estacionamento irá gerar uma renda com as 679 vagas. O problema é que só terá receita decente quando o prédio for todo locado, até lá a receita de estacionamento será minguada.

      • Guibro

        Entendi, Rodrigo, obrigado! Aproveitando sua boa vontade, me ensina a pescar? Onde você encontrou essa informação? Ela não consta dos relatórios disponíveis no site na BMF… Ou passei reto?

        • http://www.desmistificandofii.com/ Rodrigo Costa Medeiros

          Oi Guibro, desculpa a demora, estive um pouco ocupado. Estão todas da BMF, esta específica está no meio do prospecto, o documento mais importante dos FII.

  • Jefferson Aguiar

    Contrariando o 8 parágrafo … agora em SET/2019 estamos no cenário de inflação e juros baixando ainda mais, e mesmo assim os fundos com VRTA11, IRDM11, MXRF11 por exemplo, têm apresentado valorização de suas cotas. O que explica?

    • Rodrigo Costa Medeiros

      Olá Jefferson, tudo bem? A atual situação não contraria o parágrafo 8º, você precisa entender o artigo como um todo. O artigo foi escrito em novembro de 2017, quando dei um call de compra generalizado para esses fundos, que tinham desvalorizado bastante, enquanto os demais fundos tinha se valorizado.
      Nós estávamos em um forte momento de desvalorização dos juros, que tinham saído de 14,25% em agosto de 2016 e estavam em 7%, em dezembro de 2017, justamente em um momento que a inflação estava bem baixa.
      O período que você se refere de setembro de 2019, com juros baixando e inflação baixando, não é nada perto daquele cenário observado e que seria o 3º ciclo.
      Foi justamente este artigo e a interpretação desse ciclo que fez os investidores comprarem VRTA11 a R$ 105,00.
      Neste momento, o cenário que você observa um cenário econômico para o 8º parágrafo, na verdade é a parte final. Na minha visão estamos no início do 4º ciclo, mas ainda muito no início, assunto que tiveram algumas mudanças de visão em razão de fatos novos e irei atualizar o artigo dentre logo.
      Então a explicação é essa, para entendermos o ciclo, não pode ser uma pequena mudança como essa, mas sim uma grande mudança como aquela.
      Para concluir, MXRF11 não é adequado classificar como recebíveis, mas como híbrido.

      • Jefferson Aguiar

        Rodrigo, boa noite, obrigado pelo esclarecimento. Agora faz total sentido.
        Mas a confusão é que pra mim está aparecendo que a data de publicação é de 19/03/2019. Talvez seja algum bug do site.
        De qq forma, obrigado pelo ensinamento. Conheci seu trabalho assistindo uma Live do prof. Arthur.
        Continuarei te seguindo e absorvendo conhecimento.

      • Pablo Victor Costa

        Excelente colocação! Aprendi bastante. Essa é a segunda vez que li esse artigo, mas só ficou claro com o comentário do amigo acima. Continue com o bom trabalho, a comunidade agradece