Nova plataforma Desmistificando Research

 

É com prazer que anunciamos a partir de hoje a nossa nova plataforma web para assinantes. Através dela agora você terá uma nova forma de visualizar os relatórios semanais, no modelo web, totalmente responsivo, para adaptar perfeitamente ao seu dispositivo de leitura, seja ele um computador, celular o tablet.

 

No relatório em PDF dispobilizamos o vídeo com o passo a passo para ensinar o assinante a utilizar a plataforma, que pode ser encontrado na tela de login. Se você está lendo esse trecho, é porque já conseguiu logar na plataforma, parabéns.

 

Como toda mudança, passamos por um período de adaptação e por isso, peço que observem alguns pontos de forma bem objetiva:

 

- As duas formas de acesso (antiga e nova) vão continuar coexistindo por alguns meses; no entanto, esperamos que logo não tenhamos mais o acesso antigo. Assim, comece a usar a nova plataforma desde já, verificando eventuais erros e fazendo a sua adaptação.

 

- Observe a necessidade de fazer um cadastro antes de fazer o login na nova área, por isso, peço que assista o vídeo acima.

 

- Caso após fazer o cadastro não consiga acessar, não tem problema, você ainda terá o acesso antigo nesta fase inicial. Mas, lembre-se de nos avisar no e-mail suporte@desmistificandofii.com.br sobre o problema ocorrido. Se possível, peço que envie um print da tela do erro, isso vai facilitar a nossa equipe de programação identificar mais rapidamente o problema.

 

- Quando passarmos a usar apenas a nova plataforma, o relatório não existirá mais no modelo PDF ou EPUB e só será acessível na web. Assim, caso identifique um erro, por favor, nos envie para podermos verificar e avaliar.

 

- Essa nova plataforma é uma grande evolução do DesmistificandoFII desde que o serviço foi lançado em 2015 e possibilitará nós lançarmos, futuramente, o DesmistificandoFII Premium, o qual ainda está em estruturação.

 

- A grande evolução deste serviço é a busca por palavra-chave em tudo que já foi escrito no DesmistificandoFII. Este serviço vai revolucionar a sua experiência nos relatórios. Pelo tamanho de pesquisa que é feita, o tempo de resposta da pesquisa ainda é um pouco lento. Já estamos trabalhando para tentar reduzir, mas ainda não foi possível, algumas vezes podendo levar alguns segundos até a pesquisa retornar os resultados.

 

 

Carteira recomendada

 

Reforço que a Carteira Recomendada consta em todos os relatórios semanais, com a atualização de se o fundo está com recomendação de “compra” ou “manutenção”. Ela pode ser encontrada ao final do relatório, depois dos comentários sobre os fundos.

 

 

Dados Econômicos

 

Esta semana foi divulgado o IGPM de abril, o qual apontou para uma forte deflação no mês, com queda de -0,95%, muito abaixo da projeção da Anbima que era de -0,34%. Com isso o índice acumula uma deflação de -2,17% no acumulado de 12 meses. Ou seja, os aluguéis que precisam ser reajustados agora pelo IGPM, vão ter redução do aluguel. O nosso FII BARI também vai sentir o impacto na redução do seu lucro líquido e, possivelmente, do rendimento, com essa forte queda do índice.

 

A deflação tem ocorrido em razão da queda das commodities. Por outro lado, o IPC segue em alta e o IPCA deve manter o nível positivo neste ano, especialmente após o reajuste dos combustíveis em razão do aumento do ICMS no segundo semestre.

 

Esta semana também observamos uma forte queda nos juros futuros, sendo que o Tesouro IPCA para 2035 fechou abaixo de 6%. Se continuar a queda nos juros futuros, devemos observar forte valorização dos FIIs nas próximas semanas.

 

O mercado segue na expectativa de quando o Copom deve começar a reduzir os juros, mas, o que faz a precificação dos FIIs são os juros futuros, os quais costumam cair alguns meses antes da queda efetiva da Selic.

 

Por fim, esta semana foi divulgado o IBC-Br de fevereiro, chamado de prévia do PIB. O índice veio muito acima de quaisquer expectativas, fechando em 3,32%. Segundo o Valor Data, um serviço do Valor Econômico que faz pesquisa de estimativas, era esperado uma alta de 1,20%. A divulgação do índice empolgou a bolsa de valores nesta sexta-feira, gerando uma boa valorização. O índice acaba sendo uma surpresa, pois o nível de juros é para reduzir o crescimento e controlar a inflação e não foi bem o que ocorreu em fevereiro.

 

 

Fundos de Recebíveis – Uma crise de confiança

 

Tenho recebido com uma certa frequência nas redes sociais perguntas sobre o risco de inadimplência dos CRIs. Depois dos episódios envolvendo alguns CRIs, especialmente os da Gramado Park, os investidores começaram a observar e entender o risco da inadimplência e execução de garantias nesses FIIs.

 

E agora nós tivemos uma alteração do viés dos investidores, que saíram do “FIIs de recebíveis são perfeitos” para “FIIs de recebíveis possuem muito risco” e começam uma caça de qual será o próximo CRI a ficar inadimplente. Os investidores ficam em busca de qualquer detalhe que possa parecer um risco de inadimplência e acaba tendo uma tendência de vender aquele fundo para se proteger.

 

Um exemplo. Muitos investidores correm do fundo VCJR11 em razão de que o fundo tem um CRI da Coteminas, que representa 5,60% do seu PL. Como recentemente saiu no noticiário que a Coteminas tinha atrasado o salário de seus funcionários, isso levou a interpretação de que há um risco de inadimplência, logo o investidor vendeu o FII.

 

Evidentemente que ninguém quer ter um FII de CRI, no qual um dos CRIs vai ficar inadimplente. Ocorre que todo e qualquer CRI tem o risco de inadimplência, de default e o investidor precisa compreender isso. Com juros elevados como temos no Brasil e uma dificuldade de crescimento econômico, não será incomum observarmos novos CRIs com dificuldades, precisando renegociar e até mesmo dando default.

 

É neste momento que vão entrar as garantias dadas para o CRI, a competência da Gestora em executar as garantias e transformá-las em dinheiro. Veja o exemplo do MXRF11, o qual tem o ativo Oceanic, em Santos, há mais de 5 anos em seu portfólio, objeto de uma execução de garantia. O ativo está lá, parado, disponível para venda e é isso que o fundo precisaria evitar.

 

Assim, a sugestão que eu dou para o investidor é cuidar ao ficar buscando qual será o próximo CRI a ficar inadimplente e a cotação do seu FII ter uma queda igual observamos em HCTR ou DEVA, pois é muito difícil conseguir fazer essa identificação. Não será uma notícia aqui ou outra lá que vai possibilitar fazer esta leitura. O ideal é conseguir entender o modelo de CRIs que o fundo tem em carteira, o nível de complexidade dessas operações e de suas garantias, bem como o histórico do Gestor. Além disso, mantenha a sua diversificação bem montada, evitando acumular na sua carteira fundos que replicam muitos CRIs parecidos ou setores muito parecidos.

 

Sobre a complexidade das operações, veja o que o Gestor do RBRF11 escreveu sobre os CRIs multipropriedades: 

 

A modalidade Multipropriedade consiste na compra de uma cota que representa uma fração de um empreendimento imobiliário que dá direito ao uso por um período pré-determinado do ano. Esse tipo de operação exige uma análise detalhada, com uma estrutura complexa a ponto de mitigar diferentes níveis de risco. Nesse caso, o investidor está sujeito a volatilidade de preços das cotas, sazonalidade, velocidade de vendas, inadimplência, distrato, performance de obra, em alguns casos, riscos jurídicos, dentre outros.

 

 

Fonte: Relatório Gerencial RBRF11

 

Quanto mais complexa for a operação de um CRI, maior será o risco de perda em caso de inadimplência. No caso de HCTR11, nós ainda temos a complexidade que envolve os FIIs investidos pelo HCTR11 e que possuem a outra ponta da dívida, o que aumenta muito o potencial de perda financeira, pois se executar a garantira, o FII investidor perde patrimônio.

 

Tudo o que estamos vendo no mercado de FIIs de CRIs pode ser resumido como uma crise de confiança dos investidores. Os investidores de FIIs de CRIs literalmente mostraram na prática o que está escrito nos livros, foram da euforia para a depressão, foram do “os FIIs de CRIs são perfeitos” para “os FIIs de CRIs possuem muitos riscos e quero ficar longe” e isso nos abre uma margem de segurança muito grande para esses investimentos.

 

Sim, temos diversos riscos em quaisquer investimentos e nos FIIs de CRI um dos grandes riscos é o default e a garantia não ser suficiente para cobrir integralmente o CRI. Mas quando temos margem de garantia como a que estamos vendo, onde o valor patrimonial desses fundos foi remarcado para baixo em razão da queda dos juros e depois o seu valor de mercado caiu para descontos de 10% sobre o valor patrimonial, alguns casos mais outros menos, o investimento nos apresenta mais segurança. É curioso, pois é justamente nesses momentos que os investidores não querem este tipo de investimento, geralmente é o melhor momento para comprarmos.

 

Infelizmente não temos como dizer qual CRI vai dar problema ou quando vai dar problema. Claro, temos como acompanhar e tentar antecipar algum movimento, mas isso é muito difícil, ou seja, não fique buscando formas aparentemente fáceis de definir isso, pois não é tão trivial assim. Considere este risco para ter uma carteira mais diversificada, com mais CRIs, mais Gestores e mais teses de investimentos.

 

Concluo este texto dizendo que sim, estamos em uma aparente crise de confiança dos investidores com o setor e é justamente neste momento que conseguimos fazer bons investimentos, mas cuidado para não comprar qualquer tipo de ativo. Teses muito complexas ou com excesso de CRIs subordinados ou com garantias mais baixas vão amplificar o risco e os FIIs que possuem teses mais tradicionais, com devedores mais tradicionais, com garantias mais elevadas, já nos proporcionam retornos bem elevados, não há necessidade de assumir este risco na carteira. As recomendações seguem sendo os fundos da carteira recomendada.

  

 

Dados do merc

ado de lajes em São Paulo

 

 

 

Esta semana tivemos duas reportagens sobre os preços de aluguéis dos edifícios de alto padrão em São Paulo. Da primeira reportagem extraímos a imagem abaixo, na qual podemos verificar como as regiões primárias possuem um nível de vacância baixo e, consequentemente, um aluguel bem elevado. Por sua vez, regiões como Berrini e Chucri, seguem com vacância muito elevada, o que, consequentemente pressiona os aluguéis.

 

Na medida que a vacância fica muito baixa na região primária e os aluguéis começam a subir demais, as empresas começam a refletir sobre o seu deslocamento para regiões de boa qualidade e com excelentes prédios, mas com aluguéis mais baixos, como é a Chucri. Não é um movimento que ocorre de um mês para o outro, levando semestres, mas o indicativo é sempre a baixa vacância nas regiões primárias e o aumento do seu aluguel.

 

 

 

Fonte: Valor Econômico

 

 

Já na segunda reportagem, extraímos a imagem abaixo, onde podemos verificar os aluguéis mais caros da região da Faria Lima. Dos 10 imóveis, 3 deles pertencem a fundos imobiliários. O número 1 é do HGPO11, o número 3 é do BLCA11 e o número 7 é do PVBI11. O número 7 é o antigo FVBI11, que não faz muito tempo, aproximadamente 6 anos, praticava aluguéis médios de R$ 120,00 o m² e agora se destaca com um dos aluguéis mais caros da Faria Lima, com R$ 270,00 o m².

 

 

 

Fonte: Bloomberglinea.com.br

 

Um ponto importante é que esses aluguéis ainda não são práticos na média, são os aluguéis pedidos e fechados. Veja o caso do PVBI11, ele tem uma locação importante e recente de 2021 em que o aluguel é levemente acima de R$ 150,00 o m². A revisional só será possível em 2024, quando então vai se poder fechar este GAP de preço. O PVBI11 tem 71% dos seus contratos em revisional em 2024, os quais, a depender de como a nossa economia evoluir, poderá representar um impacto bastante positivo na receita do fundo.

 

Temos também o caso do HGPO11, no qual o Gestor já vem informando nos relatórios sobre o potencial de aumento de seus aluguéis, mas que ainda não são os preços médios que hoje pratica, pelo período dos contratos.

 

No caso do HGPO11, sendo o Metropolitan responsável por 80,50% do patrimônio do fundo, e sendo esses os aluguéis futuros, o valor do m² deste fundo deveria chegar no curto prazo em R$ 50 mil o m², ou seja, as propostas para aquisição dos prédios por R$ 37 mil o m² tendem a ficar baixas.

 

Tudo isso faz parte do ciclo imobiliário e no setor de lajes corporativas tem um potencial de aumento dos aluguéis, nos bons imóveis, muito grande.

 

Vamos acompanhar esta evolução em outros fundos de lajes e que possuem imóveis bem localizados.

 

 

Rendimento

s em destaques

 

 

 

Nesta última sexta-feira foram divulgados a grande maioria dos rendimentos dos FIIs, os quais, na média, mantiveram os seus rendimentos mostrando o quanto estão descontados.

 

Os destaques positivos foram SHPH11 e FVPQ11, fundos de shopping que aumentaram consideravelmente os seus rendimentos, 23% e 21%, respectivamente. O FVPQ11 costuma oscilar mais os rendimentos, mas o SHPH11 costuma ser mais estável, assim, é importante acompanhar o próximo rendimento, mas este poderia ser um novo nível de rendimentos dele.

 

Outro destaque foi HSAF11, recém inserido em nossa carteira e teve uma melhora de 15% no rendimento.

 

Uma surpresa foi VCRR11 que aumentou o seu rendimento. O fundo que analisamos com detalhe no relatório de 13/11/2022 e tinha expectativa de aumento do seu rendimento no segundo semestre, por conta do seu modelo de renda garantida diferente, conseguiu já aumentar o rendimento neste semestre, o que pode nos dar um indicativo de fortes rendimentos no segundo semestre.

 

O nosso fundo de shoppings, FIGS11, também aumentou o seu rendimento. A Hedge, como a CSHG e a VBI, só aumentam o rendimento no meio do semestre se tiver uma expectativa de poder se manter e é o que esperamos.

 

O LVBI11, que muitos esperam uma queda no rendimento por não entenderem a alavancagem do fundo, apresentou um pequeno aumento. HGBS11 também apresentou um pequeno aumento, mostrando como o fundo estava descontado nos patamares de R$ 180,00.

 

Na ponta negativa vimos reduções importante nos fundos de recebíveis administrados pela Intrag, Kineas e Vectis. Isso ocorre pela forma de cálculo dos rendimentos e o fato de que abril foi o mês com o menor número de dias úteis do ano. No próximo mês, mesmo com o feriado do dia 1º, já teremos 22 dias úteis e isso fará com que os rendimentos sejam normalizados.

 

 

Destaques

de compra na carteira recomendada

 

 

 

Todos os fundos de nossa carteira recomendada e que estão com recomendação de compra são avaliados como opção de compra nos atuais valores de mercado, além de se complementarem. Essa complementação é muito importante do investidor observar. Exemplo, os FIIs de recebíveis fazem sentido dentro do pacote de diversificação e não para ter apenas um deles. Se fosse para ter apenas um FII de recebíveis na carteira, a escolha passaria por um fundo maior e com risco menor, como RBRR11, mas que não vai nos oferecer o mesmo nível de desconto. Assim, sempre importante ter esta visão de diversificação da carteira.

 

Apesar disso, sempre tem alguns fundos que quando olhamos na semana ele possui um destaque de desconto e qualidade de portfólio. Alguns dos fundos de nossa carteira recomendada que atualmente observo isso são: RBRL11 no setor de logística; FIGS11 no setor de shoppings; PLCR11 no setor de recebíveis; HGFF11 nos FoFs; JSRE11 em lajes; e FIIB11 no industrial. As sugestões não são feitas só com base em desconto, mas em todos os detalhes do fundo, por exemplo, BARI11 tem um dos maiores descontos entre os recebíveis, mas o mercado está preocupado com uma possível redução dos rendimento em razão da queda forte do IGPM, assim, neste cenário e com os descontos, PLCR11 tem mais estabilidade.