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Relatório Semanal
Período
10/11 a 16/11
Divulgação
20/11/2022
Este material destina-se única e exclusivamente aos assinantes do DesmistificandoFII
Research independente de fundos imobiliários mais antigo do Brasil
Rodrigo Costa Medeiros
Analista de Valores Mobiliários
CNPI 1597
Fundos abordados:
Carta aos Leitores
Ouvir
Importante – Área do assinante
No início dos relatórios passará a constar o reforço sobre a existência da área do assinante no site do desmistificandofii.com. Nessa área os assinantes conseguem acessar com o seu e-mail cadastrado todos os relatórios feitos desde dezembro de 2017, por meio de uma pesquisa chamada de “tag”, onde é possível localizar os relatórios em que um determinado FII foi tratado. Caso você não lembre a sua senha, não há problema, é bem fácil de reiniciar pelo próprio site. Não deixe de usar essa ferramenta para revisar a sua carteira ou antes de comprar um fundo. Uma pesquisa simples pode evitar que você compre fundos como XPCM11, com clara recomendação de venda, ou fundos como BBFI11 ou CXCE11.
Plantão de dúvidas
É com prazer que anunciamos mais um recurso para o assinante do DesmistificandoFII, o plantão de dúvidas. Uma vez por mês faremos uma live exclusiva para tirar as duvidas dos nossos assinantes. A nossa primeira live será nessa semana, dia 23/11 as 19h. Te esperamos lá!
A live poderá ser acessada através da área do assinante, no seguinte tópico:
Carteira recomendada
Reforço que a Carteira Recomendada consta em todos os relatórios semanais, com a atualização de se o fundo está com recomendação de “compra” ou “manutenção”. Ela pode ser encontrada depois dos comentários sobre os fundos.
Havia colocado AFHI11 no status de manutenção, tendo em vista que, apesar da qualidade do fundo e apesar de ter confiança na condição de manter o bom nível de rendimento, entendia que havia um risco para a sua cotação cair. Como sempre insisto, investimento é comparativo e não seria possível vermos tantos fundos de recebíveis caírem e AFHI11, fundo que vem tendo um desempenho excelente, ficar imune a este movimento.
Entendia que não era o caso de vender, dada a sua qualidade, mas o momento era apenas de manter. É por isso que não gosto da ideia de trabalhar com preço-teto e sim com a marcação de “compra” e “manutenção”, pois o preço-teto tende a gerar confusão para o investidor.
É chegado o momento de retornar AFHI11 para o status de compra, com as quedas que observamos, o fundo voltou a ficar com um desconto interessante e com a capacidade de gerar excelentes resultados.
Muita volatilidade pela frente
Nas últimas duas semanas escrevi bastante sobre a volatilidade que possivelmente enfrentaríamos no mercado nas próximas semanas e estamos observando isso.
A grande discussão sobre aprovar uma PEC para retirar do teto de gastos determinadas despesas do orçamento e até mesmo discussões sobre uma necessidade de acabar com o teto de gastos seguem gerando muito ruído econômico e receio de que isso possa levar a um descontrole fiscal. Inicialmente o presidente eleito Lula criticou duramente o teto de gastos na COP27, como por sinal fazia em sua campanha, e agora o Vice-Presidente Alckmin deu entrevista dizendo que o teto de gastos mais atrapalhava do que ajudava, mas reforçou a necessidade de se ter responsabilidade fiscal.
É certo que teto de gastos e responsabilidade fiscal não são iguais, mas andam de certa forma lado a lado e tentar deixar de lado o teto de gastos pode levar a um resultado fiscal pior, aumentando a dívida/PIB, o que gera um impacto enorme em toda a economia.
O próprio presidente do Banco Central já se manifestou explicando que o banco olha muito para a questão fiscal do país e que, dependendo, poderá intervir mais, ou seja, subir a Selic ainda mais.
Toda essa discussão política/econômica fez com que os juros futuros tivessem nova elevação na semana, especialmente os juros de mais curto prazo. Os títulos prefixados 2025 tiveram elevação para 13,70%, sendo que iniciaram a semana em 12,85%. O tesouro IPCA 2035 saltou para 6,11% novamente. Para o assinante ter ideia, no final de outubro de 2021 esses títulos rendiam 5,45% e na sequência observamos um movimento forte de vendas de FIIs. Mas, recentemente, em julho de 2022, esses títulos rendiam 6,27%, ou seja, ainda não alcançaram o máximo.
E juros futuros para cima acabam impactando as cotações dos fundos imobiliários para baixo e foi isso que observamos esta semana, muitos FIIs tendo quedas em suas cotações, alguns com quedas muito consideráveis.
Infelizmente o excesso de volatilidade que ainda poderemos ter pode fazer com que o bom preço de hoje, não seja tão bom quanto o de amanhã, por isso o investidor precisa dosar o seu eventual caixa neste momento, mas ao mesmo tempo não ficar paralisado pelas incertezas.
São em momentos de incertezas que conseguimos os melhores investimentos na bolsa, mas ao mesmo tempo, são momentos que aumentam as incertezas, afinal, se houver realmente um descuido com a responsabilidade fiscal, podemos sim ter novas elevações dos juros futuros e isso fazer com que os fundos voltem a ficar descontados.
Assim, a recomendação é de compra e por isso vamos analisar alguns fundos com quedas elevadas na última semana, algumas das quais somadas com quedas anteriores, abriram boas oportunidades de compra, muitos deles fora da carteira recomendada, afinal, a carteira recomendada não consegue ter todos os fundos e não atua como se fosse trade.
A expectativa para os fundos imobiliários
O cenário de volatilidade gerado pelas incertezas que envolve responsabilidade fiscal e quem será a equipe econômica do próximo Governo, impactam toda a economia, por isso geram efeitos nos investimentos.
Apesar disso, é importante lembrarmos que o momento do ciclo imobiliário é mais favorável ao proprietário de imóvel do que no intervalo de 2014/2018.
Ainda há uma tendência de que os aluguéis sigam sendo reajustados pela inflação, claro, naqueles FIIs que possuem bons imóveis, isso em razão da oferta e da demanda.
Depois, essa elevação rápida dos juros faz com que novos projetos imobiliários se tornem muito caros e, consequentemente, não sejam realizados, auxiliando no equilíbrio da oferta e demanda. Exemplo, construir um galpão logístico hoje é muito mais caro do que há 24 meses atrás, em razão do aumento do custo da construção, depois, temos o custo do dinheiro, que é comprar o terreno, custos de construção sem receber aluguel etc. Para um projeto ser viável o aluguel precisará ser elevado e os aluguéis ainda não tiveram esta elevação necessária para justificar esses novos projetos. Assim, a tendência é que novos projetos sejam adiados e haja uma oferta menor e, havendo demanda o aluguel tende a melhorar aos poucos.
Ainda que o pior cenário se concretize, com uma elevação ainda maior dos juros futuros, o que impactaria o valor das cotações, do ponto de vista operacional os fundos imobiliários estão em momento muito melhor agora do que no período e 2014/2018, novamente, claro, olhando para os FIIs de qualidade.
Assim, sigo bastante otimista com os fundos imobiliários de tijolo neste cenário e como proteção patrimonial de longo prazo.
Nos FIIs de recebíveis esse aumento dos juros acaba gerando a possibilidade de que os giros de carteiras que os fundos fazem aumente o spread de juros médio. Esses giros são obrigatórios em razão das amortizações. Este cenário vai melhorando o retorno mensal da carteira, ou seja, rendimentos mais elevados, e, quando houver um fechamento da curva de juros, uma valorização maior do patrimônio desses fundos.
No entanto, em cenários turbulentos como esses, sugiro o investidor ter muito cuidado com os chamados fundos high yield (HY), como já alertei em relatórios anteriores. Estamos observando um aumento da inadimplência e nas provisões que os bancos fazem em seus balanços, especialmente para os créditos de pior qualidade e um crédito HY é um crédito de pior qualidade, assim, sempre tenho o receio do impacto de uma inadimplência nesses fundos. Se o retorno é muito atrativo, é possível ser avaliado, mas se o retorno começa a ficar semelhante com alguns fundos mais high grade, a equação não faz sentido.
Assim, a recomendação é igual a que já dei meses atrás, focar nos mais high grade ou middle risk.
Fundos com quedas relevantes na semana
Inicialmente, AFHI11 já falamos no início do relatório e HLOG11 falaremos no tópico próprio. Tirando esses dois, seguem os destaques de bons fundos e que tiveram quedas mais acentuadas na semana ou nas últimas semanas e passaram a ter uma cotação com uma margem de segurança bem elevada. Evidentemente que não temos como saber se os preços continuarão ou não caindo, mas é nesses valores e com as qualidades deles, já temos uma boa margem de segurança.
Não citei sobre TRXF11 ou HGRU11, excelentes fundos e que seguem como recomendação de compra, mas não tiveram nenhuma desvalorização relevante, como os que serão citados.
Fundos de recebíveis
O primeiro fundo é RECR11, o qual já vinha de quedas e agora cai mais, alcançando um desconto sobre o seu VP de 11%. É certo que o VP de RECR11 não sofre marcação a mercado, mesmo assim a queda é bastante elevada. O fundo de R$ 2,5 bilhões de patrimônio líquido tem taxas de juros médios de aquisição de 7,81%+IPCA, 9,25%+IGPM e 4,61%+CDI, sendo uma excelente oportunidade no mercado.
O KCRE11, fundo da Kinea que já tinha recomendado anteriormente a venda, tendo em vista as quedas exageradas de sua cotação, hoje com um desconto sobre o VP de 10% e com o detalhe que o seu VP é marcado a mercado. Hoje o VP do fundo tem taxa média de 8,22%+IPCA e não faz sentido os patamares de cotação deste fundo novamente.
Agora um dos fundos de recebíveis em que a queda na cotação mais está chamando a minha atenção nas últimas semanas é RBRR11. O fundo high grade da RBR, com excelentes CRIs, passou a ser negociado com 10% de desconto sobre o seu valor patrimonial, o qual é marcado a mercado. O fundo tem uma concentração em IPCA (83%) com spread de 6,80%+IPCA e de CDI+2,50%, ambos considerando o valor patrimonial. No final o fundo fica com yield próximo de KNIP11, que negocia com spread de 7,70%+IPCA, mas tem desconto de 4% sobre o VP. O fundo da RBR é uma boa opção de compra neste cenário e neste valor, o fundo ainda tem R$ 0,81 de inflação acruada, que pode auxiliar na boa distribuição em caso de queda de inflação, bem como tem R$ 0,60 de rendimentos acumulados.
Na carteira recomendada o destaque é para PLCR11, que negocia com um desconto de 7% para o VP, um VP que está marcado a mercado e gera um retorno médio de 8,46%+IPCA e 3,68%+CDI e tem características mais high grade.
Setor logístico
Um dos setores preferidos deste analista em razão do momento no ciclo imobiliário e pelo fato de que há demanda por este setor ainda.
Aqui a primeira recomendação vai parecer uma vitrola quebrada, mas eu entendo que o portfólio de LVBI11 e o seu gestor não justificam o yield e o desconto sobre o VP que negocia. O fundo negocia com valor de mercado equivalente a R$ 3.100,00o m², um fundo com 95% dos ativos classe A, um valor que dificilmente se conseguiria repor os ativos atualmente e com um excelente rendimento e capacidade de crescer frente a inflação.
Depois, todos os demais da carteira estão com excelentes preços também.
Fora da carteira, as quedas na semana de HSLG11 fizeram com que o fundo passasse a ser negociado próximo de R$ 2.400,00 o m², o que é um valor bastante baixo para o setor e ainda terá a melhora dos rendimentos com base na última aquisição que detalhamos em relatórios anteriores.
Setor de shoppings
No setor de shoppings a queda que mais chamou a atenção foi HGBS11 que voltou a ser negociado abaixo de R$ 190,00. O fundo de shopping mais antigo do nosso mercado, gerido pela Hedge, uma das mais experientes neste setor, e com boas propriedades e um ótimo rendimento. Com essas quedas, eventuais aquisições em shoppings deveriam ter o fundo como prioridade.
Fundos de fundos
Os FoFs também caíram muito, com destaque especial para a grande queda de BLMR11, trazendo-o para um desconto de 17% sobre o VP, o que há muito tempo não se via. Claro que os descontos para o VP tendem a reduzir um pouco, visto que esses valores patrimoniais também caíram recentemente, mas ainda não aparecem na tela, mas o desconto é muito exagerado.
Alguns fundos apresentam o seu VP diário, como é o caso de HGFF11 e, mesmo considerando o VP atual e não do fechamento de outubro, o desconto é de 15%, ao invés dos 17% que considera o VP do fechamento de outubro. É um desconto muito elevado.
Assim, os três fundos da carteira estão em excelentes preços, mas o destaque é BLMR11, que dificilmente chega nesses patamares.
Fora da carteira o fundo do Bradesco – BCIA11, com desconto de 20% e o fundo da RBR – RBRF11, com desconto de 19%, são destaques de liquidez e desconto muito exagerado.
Lajes corporativas
No setor, os fundos da nossa carteira sigo vendo como as melhores opções com desconto, mas esta semana um fundo fora da carteira chamou demais a atenção com a sua queda, foi TEPP11, analisado recentemente aqui no nosso relatório.
O fundo caiu mais de 7% na semana e aumentou consideravelmente o desconto do fundo que tem uma gestora muito competente. Nos atuais preços de mercado o fundo negocia a R$ 10 mil o m² e já vimos transações recentes de que esses imóveis valem mais. No atual nível de cotação o fundo paga um rendimento de 0,67%, o que é elevado para o setor.
Abaixo, fizemos um painel mostrando todos os fundos mencionados (à direita) e uma lista com as maiores quedas na semana (à esquerda), ordenado da maior para a menor queda.
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Lorem Ipsum is simply dummy text of the printing and typesetting industry. Lorem Ipsum has been the industry's standard dummy text ever since the 1500s, when an unknown printer took a galley of type and scrambled it to make a type specimen book. It has survived not only five centuries, but also the leap into electronic typesetting, remaining essentially unchanged. It was popularised in the 1960s with the release of Letraset sheets containing Lorem Ipsum passages, and more recently with desktop publishing software like Aldus PageMaker including versions of Lorem Ipsum.
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