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Relatório Semanal
Período
08/12 a 15/12
Divulgação
18/12/2022
Este material destina-se única e exclusivamente aos assinantes do DesmistificandoFII
Research independente de fundos imobiliários mais antigo do Brasil
Rodrigo Costa Medeiros
Analista de Valores Mobiliários
CNPI 1597
Fundos abordados:
Carta aos Leitores
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Importante – Área do assinante
No início dos relatórios passará a constar o reforço sobre a existência da área do assinante no site do desmistificandofii.com. Nessa área os assinantes conseguem acessar com o seu e-mail cadastrado todos os relatórios feitos desde dezembro de 2017, por meio de uma pesquisa chamada de “tag”, onde é possível localizar os relatórios em que um determinado FII foi tratado. Caso você não lembre a sua senha, não há problema, é bem fácil de reiniciar pelo próprio site. Não deixe de usar essa ferramenta para revisar a sua carteira ou antes de comprar um fundo. Uma pesquisa simples pode evitar que você compre fundos como XPCM11, com clara recomendação de venda, ou fundos como BBFI11 ou CXCE11.
Relatórios em dezembro
Informamos aos assinantes que este é o último relatório de dezembro, retornado dia 8 de janeiro de 2023. Esse é um período de férias e festas, por isso vamos dar uma pausa nos relatórios, o que não cessa os nossos acompanhamentos e, havendo necessidade, realizamos um relatório extra.
Dados econômicos
No dia 09/12 foi divulgado o IPCA de novembro, o qual fechou em 0,41%, abaixo das Projeções da Anbima que era de 0,55%. No Mês, os maiores impactos vieram dos transportes, tendo em vista a alta da gasolina que tinha ocorrido, e da alimentação e bebida. Para o próximo mês já teremos a redução do combustível impactando para baixo, mas alguns outros itens devem seguir impactando para cima em razão do período do ano. No acumulado do ano o índice está em 5,13% e se as projeções da Anbima confirmarem, de 0,55% para dezembro, teríamos o IPCA fechando o ano em 5,70%.
A meta de inflação para 2022 é de 3,50%, com a tolerância chega em 5%. O índice não deve fechar na margem de tolerância, mas o Brasil teve um grande sucesso em conseguir controlar o índice oficial de inflação no ano de 2022.
A grande dúvida fica se todas as medidas adotadas em 2022 vão continuar surtindo efeito em 2023 e controlando a inflação, ou se a expansão fiscal a ocorrer poderá retornar a inflação para patamares mais elevados, seja por mais dinheiro em circulação, seja por uma elevação do dólar, ou para ambos.
Esse é um tema muito importante para nós investidores de fundos imobiliários, uma vez que influencia na dinâmica dos juros, o que impacta diretamente na precificação dos FIIs, especialmente os de tijolo. Além disso, uma inflação mais elevada impacta diretamente no nível de distribuição dos FIIs de recebíveis, mudando pontos comparativos entre essas duas classes de fundos imobiliários.
No momento a Anbima continua projetando uma inflação mais controlada, com 0,55% em dezembro e 0,45% em janeiro. Eu sigo com a expectativa de que a nossa inflação foi bem controlada, pois conseguiu-se frear o risco da inflação inercial; no entanto, os meses de dezembro e janeiro podem gerar algum nível de repique dessa inflação. A recente redução do preço da gasolina mudou um pouco essa visão e pode auxiliar a frear até mesmo este receio de repique, mas ainda estamos em um cenário muito turbulento do ponto de vista político e econômico.
Assim, apesar de seguir na expectativa de já estarmos com a inflação mais controlada e ter uma expectativa de que é possível vermos uma redução dos juros, ainda que pequena, no próximo ano, não é algo que nos parece tão certo.
Outro dado importante da semana foi a elevação dos juros futuros, novamente. Impulsionado por mudanças políticas e que podem afetar a nossa economia, como a aprovação, na Câmara, da lei das Estatais, os juros futuros voltaram a subir. O Tesouro Direto 2035+IPCA fechou a semana em 6,33%, sendo negociado acima disso ao longo da semana. Se continuarmos neste ritmo, poderemos chegar próximo dos juros do período final do Governo Dilma e aquele período as cotações dos FIIs foram bastante “castigadas”.
Tudo isso nubla a visão do investidor, por isso decidi escrever um texto um pouco diferente, que o investidor verá a seguir.
Dirigindo na neblina
Este é o nosso último relatório do ano, depois, faremos uma pausa por duas semanas, e retornamos normalmente, conforme explicado anteriormente.
No último relatório do ano o assinante normalmente espera um texto sobre “o que esperar para 2023”. Este é o período em que surgem diversas matérias sobre onde investir em 2023, será que criptomoeda, será que renda fixa, será que ações, onde?
Se nós estivéssemos em um evento presencial e eu no palco, falando sobre este tema, eu pediria para levantar a mão quem já teve a necessidade de dirigir com neblina. Depois, pediria para manter levantada a mão apenas quem teve de dirigir sobre uma forte neblina e de noite. Na sequência, escolheria uma vítima e pediria para ela explicar como foi a primeira experiência dirigindo sobre uma neblina forte, muito forte, e ainda de noite.
O expectador provavelmente descreveria algo mais ou menos assim “Foi muito difícil de dirigir, pois eu não conseguia enxergar mais do que uns 4 ou 5 metros na minha frente. As curvas chegavam do nada e quando eu menos esperava surgia um carro na minha frente, andando mais devagar que eu. Eu dirigia a aproximadamente 40km/h, sendo que o limite da via era de 80 km/h e tradicionalmente a maioria das pessoas passam a 100km/h. A minha vontade era parar, mas parar poderia ser pior, pois poderia vir um caminhão e passar por cima do meu carro. Como não encontrava nenhum refúgio ou restaurante, segui, devagar e atento, mas ao final dos 20min dirigindo na neblina, fiquei mais cansado do que se tivesse dirigido 4h.”
Sim, se você não dirige ou nunca dirigiu em uma forte neblina, especialmente de noite, é mais ou menos assim. Como eu sei? É óbvio, infelizmente dirigi muito sobre forte neblina e a descrição é minha, de quando dirigi uma vez, à noite, pela primeira vez.
E o momento econômico que estamos é este, uma forte neblina. Não conseguimos ver como será a economia na próxima semana. Eu costumo insistir que tentar prever o futuro econômico é um pouco de loucura, sempre foi e sempre será, uma vez que são diversas variáveis que se conectam e a mudança de uma única já bagunça toda a previsão. Apesar disso, no entanto, sempre é possível traçar um mínimo de expectativa, pois sem esse mínimo de expectativa ninguém investe, afinal, quem vai investir se não conseguir ver que vai lucrar, certo?
É difícil projetar um mínimo de inflação. A Anbima faz uma projeção e de uma hora para a outra o preço do barril do petróleo cai com força e gera impacto para baixo na gasolina e isso muda as projeções. Passam dois dias e temos novidades no âmbito político e que impactam as projeções de desempenho fiscal futuro e isso gera impacto no câmbio. Passam mais dois dias e a China ameaça desacelerar por causa da covid. Passam outros dois dias e temos uma piora no conflito Rússia e Ucrânia e assim por diante.
Na medida que os dias vão passando, novos fatos e novos desafios vão aparecendo, alguns dos quais nem se conseguia projetar até então.
É igual você dirigir na neblina, a cada 4 ou 5 metros, novos 4 ou 5 metros nos são mostrados, mas como a distância que conseguimos ver é muito curta, dirigimos devagar. Pois é, os investidores vão agir muito devagar enquanto houver tantas incertezas em nossa economia. E não estou falando só de investidores da bolsa de valores. Estou falando de empresários que adiam abrir uma loja nova, lançar um prédio novo, construir um galpão logístico novo etc. e tudo isso vai gerando impacto na economia, consequentemente, na lucratividade das empresas e, no nosso caso, pode gerar impacto na capacidade de pagar o aluguel ou pagar a dívida do CRI.
No universo dos investimentos ocorre o mesmo, os investidores vão de forma mais cautelosa diante dos desafios. Mas não só isso, como dirigir na neblina é muito difícil, muitas pessoas optam por não dirigir, esperar um horário que não terá neblina para fazer o percurso, especialmente aqueles menos experientes. Pois é muitos investidores acabam optando por não investir neste momento, o que é, para quem tem pouca experiência e não tem um bom acompanhamento, o caminho mais adequado. Devo, agora, apenas lembrar que este não é o seu caso, que investe em conhecimento e tem um bom acompanhamento aqui no DesmistificandoFII.
Antes de prosseguir no olhar para os investimentos, vamos retornar um pouco sobre o dirigir na neblina? Rapidamente para fazermos o paralelo.
A primeira vez que você fizer um trajeto específico dirigindo na neblina, será muito difícil. Na segunda vez já será menos difícil. Na terceira vai melhorar mais um pouquinho e assim por diante, até ficar mais fácil, ou menos difícil. Ocorre que, apesar de mais fácil, nunca deixará de ser desafiador e você precisará ser cauteloso. Como eu sei disso? Como eu disse, infelizmente dirigi muito sobre forte neblina. Por 4 anos dirigia entre as cidades de Mafra e Florianópolis e vice-versa, todos os finais de semana e quase sempre de noite. Sempre havia uma forte neblina na serra. Ocorre que com o passar do tempo eu já sabia para qual lado eram as curvas, quando uma curva era mais difícil e, absurdamente, onde estavam os buracos. Digo absurdamente pois um dos buracos ficou lá durante todos os 4 anos, um dos problemas do nosso país.
E você acha que isso me permitia dirigir mais rápido? Sim, mas muito pouco. Pois apesar de já conhecer todo o trajeto, eu continuava não enxergando o que estava na minha frente e a qualquer momento um perigo poderia surgir do nada. Apesar de desafiador, fazer aquele trajeto, naquele horário, fazia com que não houvesse nenhum trânsito no caminho.
Pois é, para os investidores experientes este momento é parecido. Eles até possuem experiência em momentos turbulentos, mas eles também preferem ser cautelosos, pois a sua experiência demonstra que qualquer coisa pode surgir amanhã. Para os investidores menos experientes o cenário é muito desafiador e muitos preferem não investir neste momento.
E isso faz com que menos pessoas tenham vontade de comprar os ativos e, consequentemente, os preços fiquem muito pressionados e por muito tempo.
Hoje a minha expectativa para 2023 é justamente esta, como se todos os investidores estivessem dirigindo sobre uma forte neblina e ninguém vai decidir acelerar o carro e correr o risco de cair em uma ribanceira, ou seja, ninguém vai querer comprar muitas cotas de um FII ou muitas ações de uma vez só e daqui uma semana estar muito mais descontado.
Quando falamos de fundos imobiliários temos que lembrar, ainda, como este mercado é formado por pessoas físicas e muitos dos quais estão no mercado há menos de 5 anos, sendo que uma grande maioria não conta com uma ajuda profissional como os assinantes do DesmistificandoFII.
Esse cenário mais desafiador reduz muito a ansiedade por adquirir cotas de fundos imobiliários, consequentemente, podemos ter preços mais depreciados. Juntamos isso ao fato de que em janeiro os investidores pessoas físicas muitas vezes possuem compromissos financeiros e que isso reduz a capacidade de adquirirem mais investimentos, sempre podemos ter algumas oportunidades por falta de liquidez.
Tudo isso pode trazer muitas oportunidades aos investidores que conseguirem acompanhar e saber quais FIIs comprarem.
Nesse momento você deve se perguntar: "mas não seria melhor deixar de dirigir nessa neblina e voltar só depois?" A questão é que aquela pessoa que preferiu correr um risco maior enfrentando a estrada com neblina, chegou ao seu destino mais rápido, pois não enfrentou trânsito nenhum. A maioria dos motoristas certamente iriam preferir esperar a noite e a neblina passar, para que dirijam com mais visibilidade durante o dia. O lado negativo? Quase todos pensarão assim, causando muitas vezes um longo engarrafamento no caminho devido ao fluxo maior de motoristas.
A grande questão é que, quando houver melhor visibilidade, os preços serão outros. No universo dos investimentos, quem consegue dirigir na neblina aproveita as melhores oportunidades e é isso que sugiro a você, aproveitar as oportunidades. Eu sei, dá um receio investir neste cenário, por isso quis fazer o paralelo com o dirigir na neblina, mas entenda, é o fato de ter tantas pessoas com este receio que faz os preços estarem nos patamares que estão. Depois, lembre-se, os bons FIIs ainda são proprietários de bons imóveis, os quais costumam ser muito resilientes a um eventual cenário muito ruim e o ciclo imobiliário que estamos é muito mais favorável aos proprietários do que aquele vivido entre 2014 e 2018.
Este período será de muitas dúvidas. Neste momento a minha visão segue muito parecida, que conseguimos controlar a inflação e dificilmente teremos uma grande disparada em 2023. O Brasil teria condições de reduzir os juros já no segundo semestre de 2023 e o nosso PIB tem diversos fatores que contribuem para o seu crescimento, o que favoreceria muito o setor imobiliário; no entanto, muitas mudanças podem ocorrer ao longo dos próximos meses e isso pode gerar impacto em toda a economia.
Assim, não vou lhe dizer que em 2023 será o ano dos FIIs de recebíveis, ou será o ano dos FIIs de tijolo ou de qualquer outro investimento. A minha análise é de que todos os ativos estão sendo precificados em razão dessas incertezas e temos boas oportunidades em todos os ativos, cada qual com a sua característica e o seu risco. A minha recomendação é muito simples, não tente pensar qual será a melhor opção, este ou aquele setor, mas quais são os bons ativos para se adquirir e que o valor de suas cotas está depreciado por causa de todas essas incertezas.
Este é o momento que o excesso de neblina faz com que os investidores coloquem todos os fundos em um mesmo “balaio” e todos vão ficando depreciados iguais, este é o momento para o investidor inteligente e com um bom apoio comprar os bons ativos, que estão descontados e vão gerar um excelente retorno no longo prazo.
Mas claro, diante de tanta “neblina” o ideal é manter uma boa diversificação em vários investimentos. Parece clichê dizer isso, mas no final de toda reflexão sobre investimentos, a resposta é uníssona: uma carteira bem diversificada vai te fazer passar qualquer fase da vida com mais segurança e tranquilidade.
Carteira recomendada
Reforço que a Carteira Recomendada consta em todos os relatórios semanais, com a atualização de se o fundo está com recomendação de “compra” ou “manutenção”. Ela pode ser encontrada depois dos comentários sobre os fundos.
O que comprar na Carteira recomendada
Como digo acima, é o momento de comprar qualidade e com desconto. Todos os ativos da nossa carteira possuem qualidade. Alguns possuem um risco de um único imóvel, como FIIB11, outros são casos de turn around, como FIGS11, outros são teses incomuns, como JFLL11, mas todos possuem em comum a excelente qualidade imobiliária e a colocação na carteira em momentos que proporcionavam e seguem proporcionando uma excelente rentabilidade.
Apesar de todos serem excelentes, quero destacar neste relatório aqueles que são diferenciados, somando qualidade imobiliária, qualidade de Gestão, tamanho de portfólio, excelente rentabilidade e, melhor, que tiveram quedas na cotação ao longo das últimas semanas e que os deixam mais atrativos. São fundos que estão na carteira recomendada e não deveria faltar em nenhuma carteira. Mais ou menos assim, o assinante chegou hoje no DesmistificandoFII e não tem recursos para montar uma carteira igual a recomendada, ele deveria montar uma carteira com esses ativos. Então, vamos a eles.
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